不動産売却をして生じた利益のことを譲渡所得といい、譲渡所得がプラスの場合には、譲渡所得税がかかります。
しかし、譲渡所得はどのように計算したら良いのか、どのようなものを費用として計上できるのか、不安も多く感じられるでしょう。
そこで今回は、不動産売却時の譲渡所得について、計算方法と費用として計上できる取得費や譲渡費用について解説しますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。

不動産売却で発生する譲渡損失とは

不動産売却では、譲渡損失が発生したかどうか確認することが大切です。

譲渡損失の内容

譲渡損失の言葉のなかにある譲渡とは、無償で不動産をゆずり渡すことだけを意味するのではなく、売却の意味が含まれます。
したがって、譲渡損失とは、一般的に不動産の売却によって発生した損失を意味します。
不動産を売却して売却損が発生することを想像できないかもしれませんが、実際の不動産売却で譲渡損失が発生することは珍しくありません。
その理由となるのが、不動産の売却代金そのものが利益になるのではなく、不動産の売却代金からさまざまな費用を差し引いて残ったものが利益になるためです。
差し引く利益のなかには、マイホームを購入したタイミングで支払った購入代金や売却にあたり支払った経費などが含まれます。
地価が上昇している不動産でなければ、購入価格より高く売れる可能性が低いことから、譲渡損失が発生しやすくなります。

譲渡損失が発生したらどうなる？

損失が発生したとき、不利益なことが起こるのではないかと不安になる方がいらっしゃるかもしれません。
しかし、不動産の売却価格に納得できるのであれば、譲渡損失の発生により税金の負担軽減措置が受けられるなど、むしろプラスの効果が期待できます。
また、不動産売却で利益が出たときには、その利益に対して所得税・住民税が課せられますが、譲渡損失が発生したときには所得税・住民税はかかりません。
購入当時より劣化したマイホームを売却するときは、譲渡損失は発生するものと考えて、正しい対処方法をチェックしておきましょう。

不動産売却で利益が出るときは？

譲渡損失と反対に、不動産売却で生まれる利益は、譲渡益とよばれます。
譲渡益が発生するのは、売却代金から購入・売却にかかった費用を差し引いても、残りがプラスになるときです。
譲渡益が発生したとき、その利益は譲渡所得として所得税・住民税の対象になります。
譲渡益が大きければ大きいほど、所得税・住民税の負担が大きくなるため、注意が必要です。

不動産売却で譲渡損失が発生したときに利用可能な特例

不動産売却で譲渡損失が発生したとき、税金の負担を減らせる特例があります。

特例①損益通算

不動産売却による譲渡損失の発生時に利用できる特例として、損益通算が挙げられます。
不動産売却で譲渡損失が発生したときは、所得税・住民税がかかりません。
しかし、譲渡損失の金額が大きい方のなかには、これまでに支払った購入費用や売却費用の負担が大きいと感じる方がいらっしゃるでしょう。
実は、譲渡損失は給与所得との損益通算が可能で、不動産売却の赤字を給与所得から差し引き、給与における課税対象額を減らせます。
譲渡損失における損益通算は、給与所得だけでなく、個人事業主の事業所得なども対象です。

特例②繰越控除

損益通算の特例を利用して給与所得などから赤字を差し引いてなお、赤字が残ることがあります。
不動産を売却した年における給与所得などと比較して、譲渡損失のほうが大きいなら、繰越控除の特例が利用できます。
繰越控除とは、売却した年の給与所得などと損益通算するだけでなく、翌年から最長3年間にわたり赤字を繰り越せる特例です。
損益通算の繰越控除は、売却した年とその後の3年間合わせて、最大4年間で利用できます。
譲渡損失の金額が大きいときは、赤字をその年の給与所得などから差し引ききれないことがありますが、繰越控除の特例を利用すれば、最大4年間の給与所得から控除できます。

特例の利用条件

損益通算・繰越控除の特例を利用するには、マイホームの売却または買い換えといった2つのパターンがあります。
マイホームの買い換えではなく、マイホームの売却のみで特例を利用するとき、利用条件は3つです。
条件の1つ目は、売却した年の元日時点におけるマイホームの所有期間が5年を超えることです。
所有期間が5年に満たないマイホームは、特例の利用対象外となります。
条件の2つ目には、売却前日において、対象の不動産に10年以上の住宅ローン残債があることが挙げられます。
さらに、3つ目の条件として挙げられるのが、住宅ローン残債がマイホームの売却金額より多いことです。
この3つ目の条件を満たすとしても、1年の所得が3,000万円以上になるときは、特例の適用ができないことは注意点です。
損益通算・繰越控除の特例の利用をお考えなら、これらの条件を満たすかどうかチェックしてみましょう。

不動産売却で譲渡損失が発生したときの確定申告

不動産売却で譲渡損失が発生したとき、特例の適用を受けるには確定申告が必要です。

確定申告をおこなう理由

確定申告とは、勤務先の天引きが利用できない所得について、各自計算のうえ所得税を納める手続きです。
不動産の売却で得た譲渡所得のほか、事業所得などが確定申告の対象になります。
不動産売却で譲渡損失が発生したとき、所得税・住民税はかかりません。
そのため、基本的に譲渡損失が発生しているなら、確定申告は不要です。
しかし、譲渡損失が発生していて、損益通算・繰越控除といった特例を受けたいときは、確定申告が必要になることがポイントです。

確定申告の流れ

確定申告の流れは、書類準備から確定申告書類の作成、確定申告書類の提出と進みます。
確定申告の手続きが済んだ後、払いすぎた税金があるときには、還付金を受け取りましょう。
大まかな流れはシンプルですが、それぞれのステップの手続きには手間がかかりますので、早めに準備に取りかかるのがおすすめです。

確定申告の時期

確定申告の手続きは、毎年決まった時期におこなわれます。
具体的には、不動産売却翌年の2月16日から3月15日にかけてです。
ただし、開始日・終了日が土日にかかるときには、前後にずれることがあります。
具体的な確定申告の期間については、国税庁のホームページで最新情報をチェックするのがおすすめです。

確定申告の必要書類

不動産売却で譲渡損失が発生し、損益通算・繰越控除の特例を受けるには、いくつかの書類を揃えて確定申告をおこないます。
具体的には、確定申告書・譲渡損失の金額の明細となる確定申告書付表・損益通算と繰越控除の対象金額の計算書が必要です。
また、マイホームの売却で特例を受けるときは、売却対象となる不動産に関連する書類を揃える必要があります。
具体的には、登記事項証明書・不動産売買契約書など、不動産の所有期間が5年を超えることを示す書類が必要です。
さらに、住宅ローン残債を証明するものとして、不動産売買契約の前日における住宅ローン残高証明書が必要になります。

確定申告の書類提出方法

確定申告の書類提出方法には、「税務署へ足を運ぶ」「郵送する」「インターネットでおこなう」の3パターンがあります。
持参または郵送するときは、確定申告書は国税庁のホームページからダウンロードしたうえで記入を進めましょう。
インターネットを利用したe-Taxで確定申告をおこなうときは、国税庁のホームページから確定申告書等作成コーナーへと進み、必要データを入力します。

まとめ

不動産売却における譲渡損失とは、不動産の売却代金から経費を差し引いたうえで残る損失のことです。
不動産売却で譲渡損失が発生した場合や給与所得などとの損益通算・一度で損益通算しきれない場合の繰越控除などの特例を利用できます。
特例を利用するには、確定申告が必要となるため、申告の流れや時期、必要書類などを事前に確認しておきましょう。