不動産を売却するときは、贈与税に注意しなければなりません。
しかし、はじめて売却をする方のなかには、贈与税がどのようなものかご存じない方も多いでしょう。
そこで今回は、不動産売却を検討している方に向けて、贈与税とは何か、発生するケースや軽減方法をご紹介します。

不動産売却で押さえておきたい「贈与税」とは

そもそも贈与とは、現金や不動産といった財産を無償で第三者に提供する行為です。
これは、民法第549条で定められている行為であり、当事者の一方が自己の財産を無償で相手方に与える意思を表示し、相手方が受諾をおこなうとその効力を発揮します。
つまり、財産をあげる贈与者と、財産をもらう受贈者の意思疎通で成立するのが贈与です。
贈与税は、個人に対してかかる税金となっているため、法人の取引では発生しません。
似たような言葉に「譲渡税」がありますが、贈与税との違いは以下のとおりです。
それぞれの負担者もあわせて、確認しておきましょう。

贈与税と譲渡税の違いとは

譲渡税とは、財産を譲渡したときに発生する税金です。
有償と無償があり、財産を無償で譲渡したときは贈与と同じ意味になります。
有償での譲渡には、不動産売却が挙げられ、それらの利益に対して発生するのが譲渡所得税です。
財産の種類に関わらず、対価を得て譲ったときには譲渡となるので、注意しましょう。

贈与税と譲渡税の負担者とは

贈与税と譲渡税は、それぞれ負担者が異なります。
財産を贈与された側にかかるのが「贈与税」となっており、贈与者には発生しません。
一方、譲渡税は、譲渡者に納税義務があります。
不動産取引においては、売主に納税義務が課せられるので、混同しないよう注意が必要です。
贈与税は財産を受け取る側、譲渡税では財産を譲る側が税金を負担すると覚えておきましょう。
不動産売却を検討している方は、事前に「贈与税」と「譲渡税」の違いを把握しておくことをおすすめします。
税金の取り扱いを知っておけば、不動産売却の手続きもスムーズに進むはずです。

不動産売却で押さえておきたい贈与税がかかるケース

贈与税とは、第三者に無償で財産を提供したときに課せられる税金を示します。
しかし、以下のようなケースでは、不動産を売却したときに贈与税が発生する可能性があるので、注意が必要です。
事前に注意点を把握しておき、不動産売却で損をしないよう気を付けましょう。

親族間取引をおこなったケース

親族間取引とは、親子や兄弟姉妹などの親族間で不動産取引をおこなうことです。
たとえば、親から子に不動産を贈与するときには、贈与税が発生するため、本来1,000万円する不動産を100万円で売却するケースがあります。
このようなケースでは、実際の相場と売買価格の差額に対して、贈与税が課せられるのです。
親族間取引は、とくに税務署からマークされており、不当な価格をつけていると税金が発生してしまいます。
親族間取引であっても、適正な価格で売買されていれば、贈与税はかかりません。
不動産売却を検討している方は、相場を考慮しながら価格設定をおこなう必要があります。

法人間取引をおこなうケース

法人間取引とは、「代表者と法人」といった関係会社間の取引です。
このようなケースでも、不動産の適正価格を設定しなければなりません。
親族間取引と同様に、実際の相場と売買価格との間に差額があるケースでは、贈与税が課せられます。
税務署からマークされている取引となっているため、とくに気を付けて不動産売却をおこなう必要があるでしょう。
なお、法人間取引では、贈与税以外に法人税が課せられる可能性があります。
贈与税を含めた額を法人税として支払うケースもあるので、事前に内訳を確認しておきましょう。

低額譲渡をおこなったケース

親族間取引や法人間取引のいずれにおいても、相場よりも安い価格で売買する「低額譲渡」であることが問題となります。
相場より安い価格で売却したときには、贈与税が発生する可能性が高まります。
税務署は、不動産売却の事実やその額を登記簿謄本と確定申告で把握しているため、逃れるのは不可能です。
不動産を低額譲渡したのにも関わらず、確定申告をしなかったケースでは、「登記簿謄本で所有者が移転しているのに確定申告されていない」となり、税務調査のリスクがあります。
なかでも、親族間取引は低額譲渡が起こりやすいため、慎重に価格設定をおこなうことが大切です。
必要に応じて、税理士など専門家のアドバイスを受けるのも良いでしょう。

不動産売却で押さえておきたい贈与税の軽減方法

不動産売却で贈与税を軽減したいなら、以下の3つの方法を検討するのがポイントです。
それぞれの注意点を押さえておき、実際の不動産売却で役立ててみましょう。

適正価格で売却すると贈与税を軽減できる

不動産売却で贈与税を回避するには、適正価格で売ることが重要です。
相場を考慮した適正価格で売却していれば、贈与税がかかる心配はありません。
しかし、親族間取引や法人間取引では、税務調査が入る可能性があります。
そのようなときの備えとして、不動産鑑定士による不動産の鑑定評価を取得しておくことがポイントです。
不動産の鑑定評価とは、不動産における適正な時価を出すサービスとなっています。
適正価格で売却していることを証明できるため、事前に取得しておくと良いでしょう。
注意点として、不動産会社による査定結果は、税務調査対策の資料として扱えません。
不動産の鑑定評価をおこなえるのは、国家資格を有する不動産鑑定士のみです。
調査も有料となっており、公的な書類として認められているので、売却時には不動産の鑑定評価を用意すると良いでしょう。

毎年110万円ずつ贈与すると税金が軽減できる

贈与税には基礎控除枠があり、毎年110万円まで控除することが可能です。
たとえば、1,000万円の財産を贈与するのであれば、10年かけて毎年110万円ずつ贈与すると、基礎控除枠内で済ませられます。
しかし、毎年同じ額を贈与していると、税務署に「定額贈与」を疑われる可能性があるので注意が必要です。
定額贈与とみなされないためには、贈与契約書を作成したり、贈与額を変えたりと工夫しなければなりません。
贈与税が軽減できるのかは、税務署の動向などの状況によって異なるので、税理士など専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

相続時精算課税制度を利用すると贈与税の軽減につながる

相続時精算課税制度とは、推定相続人に対して財産を贈与したときに、最大2,500万円まで特別控除を受けられる制度です。
この制度を利用すれば、贈与税を大幅に軽減できる可能性があります。
控除を適用して非課税となった財産は、相続時に相続財産と合算して計算されるのが原則です。
相続財産が相続税の基礎控除額内であれば、相続税も非課税となり、相続人の負担が軽減されます。
対象者は、60歳以上の父母または祖父母から18歳以上の子・孫への生前贈与となっているので、事前に要件などを確認しておきましょう。

まとめ

贈与税とは、第三者に無償で財産を提供したときに課せられる税金のことを指します。
不動産売却において低額譲渡をしたときには、贈与税が発生するので注意しましょう。
とくに、親族間取引や法人間取引で贈与税が発生する可能性が高く、軽減するには適正価格での売却や相続時精算課税制度の利用を検討する必要があります。