土地や建物といった不動産を取得しても、住んだり活用したりするのが難しいケースがあります。
そのようなときは、売却して現金化することも一つの方法です。
また、遺産分割の方法によっては売却手続きが必要になります。
今回は、相続した不動産を売却する流れやかかる税金、注意点について解説します。
土地や建物の相続をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

相続した不動産を売却するまでの流れ

まずは、不動産を相続後、売却するまでの流れについて解説します。

流れ1：遺言書の有無

流れの最初におこなうことは、遺言書の有無の確認です。
有効な遺言書があれば、その内容に沿って財産をわけることになります。
もし、自宅内の金庫やタンスなどから見つかった場合、偽造を防ぐために、家庭裁判所での検認手続きが必要です。
無効となってしまわないよう、開封しないようにします。

流れ2：相続人を確定する

次の流れは、相続人を確定することです。
不動産を取得する権利が誰にあるのかは、亡くなった方の戸籍謄本などから調べます。
親や子ども、兄弟や姉妹、養子などの親族関係をすべて調査なさってください。
調査するのが難しい場合は、法務局で証明してもらう方法もあります。
亡くなった方の戸籍や相続人の住民票などの必要書類を提出後、相続情報一覧図によって確認することが可能です。

流れ3：遺産分割協議をおこなう

財産を取得する権利を持つ方が誰なのか把握できたら、次は遺産分割協議をおこないます。
遺産分割協議とは、財産をどのようにわけるのか、その方法や取得割合について話し合うことです。
相続人全員の立ち会いと同意、遺産分割協議書への全員の署名と実印での押印が必要となります。
誰か1人でも欠けた状態でおこなわれた協議は、無効となるので注意が必要です。
また、話し合いの内容に全員が同意できなかったり、揉めてしまったりする場合は、一般的に家庭裁判所での調停に移行します。

流れ4：名義変更（相続登記）をおこなう

遺産分割協議と遺産分割協議書の作成が完了したら、次の流れは名義変更（相続登記）です。
不動産の売却は所有者しかできないため、亡くなった方から継承する方に名義を変更します。
相続登記は、これまで任意の手続きでしたが、現在は義務化されています。
正当な理由がないのにも関わらず手続きを怠ると、ペナルティーが課せられるのが注意が必要です。

流れ5：査定に出す

名義変更が済んだら、次は売りたい土地や建物を査定に出します。
査定には机上査定と訪問査定の2種類があり、訪問査定はより精度の高い調査をおこなうことが可能です。
売ることが決まっているのであれば、机上査定はおこなわず、最初から訪問査定を選ぶのがおすすめといえます。

流れ6：不動産会社と媒介契約を締結する

査定の結果に納得できたら、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約とは、契約期間や報酬（仲介手数料）の金額、契約条件などを取り決める契約です。
不動産会社は媒介契約書の内容に沿って、販売活動を実施します。

流れ7：買主と売買契約を締結し決済をおこなう

買主が見つかったら、売買契約を締結し決済と引き渡しおこないます。
売却代金の受け取りや鍵の引き渡しをおこない、売却の完了です。

相続した不動産の売却でかかる税金と利用できる特例・控除

続いて、相続した不動産を売却した際に、かかる税金について解説します。

かかる税金1：印紙税

かかる税金の種類としてまず挙げられるのが、印紙税です。
印紙税は売買契約書にかかる税金で、下記のとおり契約金額によって納税額が変わります。

●500万円超え1,000万円以下：1万円
●1,000万円超え5,000万円以下：2万円
●5,000万円超え1億円以下：6万円

契約書に記載された金額が高いほど、納税額もアップします。
ちなみに印紙税は、収入印紙を売買契約書に貼り付けて納税する種類です。
売主と買主が1通ずつ保管する場合、一般的にはそれぞれが負担することになります。

かかる税金2：譲渡所得税

土地や建物を売って利益が出ると、譲渡所得税という税金がかかります。
利益のことを譲渡所得と呼び、譲渡所得に応じた税金の納税が必要です。
ただし、譲渡所得=買主から支払われた金額ではなく、下記の計算方法を用いて算出します。
買主から支払われた金額-（取得費+譲渡費用）
買主から支払われた金額とは、土地や建物の売却で得た総収入のことです。
取得費とは、売った土地や建物を購入した際に支払った費用のことで、建築費用や不動産取得税、印紙税や仲介手数料などが挙げられます。
譲渡費用とは、売却時にかかった費用のことで、仲介手数料や印紙税、建物解体費用などのことです。
取得費と譲渡費用を多く計上することにより、譲渡所得を圧縮でき、税金を抑えることができます。
また、譲渡所得税は所有期間に応じて、下記の税率を用います。

●所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63％
●所有期間5年超え（長期譲渡所得）：20.315％

所有期間によって税率が大きく異なります。
かかる税金を少しでも抑えたい場合は、売るタイミングにも考慮が必要です。

使える控除・特例

相続した土地や建物を売却する際、条件を満たすことによって、下記のような控除や特例を利用できます。

●空き家の3,000万円の特別控除
●取得費加算の特例

空き家の3,000万円の特別控除とは、譲渡所得から最大3,000万円が控除できるものです。
この控除を適用することによって、譲渡所得がゼロまたはマイナスになれば、非課税となります。
取得費加算の特例とは、支払い済みの相続税の一部を、取得費に加算できる特例です。
取得費を多く計上できれば、その分譲渡所得を圧縮できます。

相続した不動産を売却する場合の注意点

最後に、土地や建物を相続後に売る場合の、注意点について解説します。

注意点1：相続登記をしないと売ることができない

注意点としてまず挙げられるのが、相続登記をしないと売却できないことです。
先述のとおり、土地や建物の売却は所有者しかできないため、亡くなった方から継承する方に名義を変更しなければなりません。
そのため、売る場合は早めに相続登記の手続きが必要です。
また、相続税の支払いは、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内が期限となります。
土地や建物は、売りに出したからといって、すぐに成約に至るわけではありません。
現金化できるまでの期間を3か月～6か月程度と考えると、すぐに手続きに入る必要があるでしょう。

注意点2：遺産分割協議がまとまらない可能性を考慮する

遺産分割協議がまとまらない可能性を考慮することも、注意点の一つです。
スムーズに話し合が進めば良いのですが、揉めてしまうケースも多くあります。
第三者に介入してもらうことも、一つの方法です。

注意点3：契約不適合責任を負うリスクがある

注意点として、契約不適合責任を負うリスクがあることも挙げられます。
契約不適合責任とは、契約内容と異なるものを引き渡したとき、買主に対して負う責任のことです。
雨漏りやシロアリ被害が発見された場合、売主は修繕費用や代金の減額請求に応じなければなりません。
売る前には不動産の状態を調査し、劣化や不具合の有無を確認しておく必要があります。

まとめ

相続した不動産を売却するためには、相続人の確定や遺産分割協議、名義変更などをおこなう必要があります。
売却でかかる税金は、印紙税や譲渡所得税などです。
相続登記をおこなうことや、契約不適合責任を負うリスクを理解しておくことなどが、注意点となります。