自宅とは別に、二地域居住用や別荘用の住居の購入を検討する方がいらっしゃるかもしれません。
第2の住居を購入する場合は、一般的な住宅ローンを組めない代わりに、セカンドハウスローンを組む選択肢があります。
そこで今回は、セカンドハウスローンとはなにか、一般的な住宅ローンとの違いと審査基準について解説します。

セカンドハウスローンとは？

セカンドハウスローンは、通常の住宅購入時には耳にすることがないローンのため、聞きなれない方もいるかもしれません。
ここでは、セカンドハウスローンとはなにか、その種類、メリットについて解説します。

セカンドハウスローンとはなにか

セカンドハウスローンとは、第2の家の購入時に利用できるローンです。
通常の住宅ローンの利用は、メインとなる住宅1軒の購入に限られています。
住宅ローンは、購入する住宅で、所有者が日常的に居住することが条件とされています。
メインの住宅を現金で購入した場合でも、セカンドハウスの購入資金として住宅ローンを組めないため、注意しましょう。

セカンドハウスローンの種類

金融機関によっては、通常の住宅ローンのほかに、セカンドハウスを専門とした金融商品を提供している場合があります。
セカンドハウスローンは、通常は対象外になるケースを想定して提供されている商品にあたります。
民間の金融機関の商品のほかにも、住宅金融支援機構が民間の金融機関と共同して提供する、フラット35を利用する選択も可能です。
フラット35は、民間融資が受けられない条件の方でも利用できる場合がある、利用幅の広いローンです。
セカンドハウスの購入時にもフラット35が利用でき、民間融資のセカンドハウスローンよりも金利が安いメリットがあります。

セカンドハウスローン利用のメリット

セカンドハウスローン利用のメリットは、第2の住宅の購入資金を自己調達しなくて良い点です。
セカンドハウスローンでは、リフォームやリノベーションも融資の対象となります。
住宅購入と内装などを終え、居住できる状態に整えたうえでローン返済をしていくことが可能です。
手元の資金が足りなくても、仕事や家族の事情で第2の拠点が必要となった場合、セカンドハウスローンの利用が役立つでしょう。

セカンドハウスローンと一般的な住宅ローンの違い

一般的な住宅ローンを組んだ経験がある方でも、セカンドハウスローンとは違いがあるため、注意が必要です。
ここでは、セカンドハウスローンと一般的な住宅ローンの違いを3つ解説します。

違い①金利が高い

セカンドハウスローンと一般的な住宅ローンの大きな違いは、金利の高さです。
近年、住宅ローンは低金利の傾向が続いており、金利1％を切る金融商品もあります。
一方で、セカンドハウスローンの金利は、2～4％程度であることが一般的です。
また、長期の固定金利のセカンドハウスローンを提供している金融機関が少ない点にも、注意が必要です。
短期の固定金利、もしくは変動金利でローンを組むケースが多く、金利の上昇リスクにも備えておく必要があります。

違い②住宅の種類や用途の自由度は高い

一般的な住宅ローンでは、購入した住宅を担保に入れ、債務者が返済できなくなった場合の資金回収の保証にあてています。
そのため、資産価値の低い、古い中古物件は審査にとおりにくい傾向があり、購入資金の満額借り入れができないケースもあるでしょう。
セカンドハウスローンの場合は、中古物件でも幅広く融資対象にする傾向があります。
また、一般的な住宅ローンと異なり、日常的な居住との制限がないため、さまざまな用途の住まいとしての利用が可能です。
一般的な住宅ローンに比べて自由度が高い点は、セカンドハウスの特徴といえます。

違い③住宅ローン控除の対象外

一般的な住宅ローンを組むと、所得税からローン残高に応じて一定の割合が控除される、住宅ローン控除が適用できます。
住宅ローンを組んでから13年間、年末時点でのローン残高の0.7％が控除される仕組みです。
また、長期優良住宅や低炭素住宅の場合は、最大4,500万円の控除が受けられるため、大きな節税効果のある制度です。
しかし、セカンドハウスローンの場合は、この住宅ローン控除の対象外となります。
メインの住宅で控除制度を活用していた方は、セカンドハウスの購入時に税金が多額になり、驚かないように注意が必要です。

違い④審査基準が厳しい

セカンドハウスローンは、一般的な住宅ローンと比べて、審査基準が厳しい点も違いのひとつです。
メインの住宅に比べると、セカンドハウス購入の必要性は低いとみなされます。
また、セカンドハウスを持つと、2軒分の維持管理費用がかかるため、契約者に十分な経済力があるか否かがより厳しく審査されます。
さらに、投資用物件をセカンドハウスと偽ってローンを組むケースがあることも、審査が厳しくされている背景です。

セカンドハウスローンの審査基準

「セカンドハウスを持ってみたいけど、自分はローンの審査基準を満たしているだろうか」と疑問を持つ方もいるかもしれません。
ここでは、セカンドハウスローンの審査における主な基準を4つ解説します。

審査基準①返済能力

セカンドハウスローンでは、一般的な住宅ローンよりも厳しく返済能力の高さが審査されます。
年収500万円以上を基準としているケースが多いです。
また、年間返済額が年収の30～35％を超えると、審査にとおらない可能性が高くなります。
年収と借入額を計算したうえで、不安がある場合はまず、融資可能かどうかを金融機関に相談してみると良いでしょう。

審査基準②健康状態

セカンドローンを組む場合は、団体信用生命保険への加入が求められます。
団体信用生命保険とは、契約者が死亡した場合、保険金をローン返済に充当するための保険です。
団体信用生命保険の加入条件として、健康状態が良好であることが求められています。
健康状態によっては加入できず、ローンも組めなくなる可能性があるため注意が必要です。

審査基準③雇用状況

年収だけでなく、安定した収入を得続けられるかも、重要な審査基準となります。
正社員勤務の方は、雇用が安定しているとみなされ、審査にとおりやすい傾向があります。
また、大手企業など経営が安定している会社に勤めていると、審査にとおる可能性が高いです。
一方で、転職を繰り返している方など、これまでや現状の雇用状況に安定性が欠けているとみなされると、審査に落ちる可能性があるため注意が必要です。

審査基準④ほかのローンの返済状況

セカンドハウスローンを組む方は、メインの住居の住宅ローンや、車のローンなどを並行して組んでいるケースが多いでしょう。
その場合、ほかのローンの返済状況も、審査基準として見られる場合があります。
現在は完済していたとしても、過去の返済状況についても調べられる可能性があるため、注意しましょう。
ほかのローン返済に滞納があった場合、信用度が低いとみなされる可能性があります。
また、複数のローンを抱えていると、返済が滞るリスクが高いとみなされ、審査に落ちる可能性もあります。

まとめ

セカンドハウスローンとは、メインの住居とは別に、第2の住宅を購入する場合に利用するローンを指します。
金利が高く、住宅ローン控除の対象外になる点などは、一般的な住宅ローンとの違いです。
セカンドハウスローンの審査基準として、返済能力や健康状態、雇用状況などを見られるケースが多いです。