これまで相続した不動産の登記は任意とされてきましたが、2024年4月より相続登記が義務付けられることになりました。
しかし、相続登記の義務化によって何が変わったのかがよくわからない方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産の相続登記が義務化された背景、具体的な内容や罰則、相続したくない不動産への対応方法を解説します。

不動産の相続登記が義務化された背景

なぜ相続登記が義務化されるにいたったのか、疑問に感じる方もいるでしょう。
その背景には「所有者が不明な土地の増加」といった深刻な社会問題があります。

義務化の背景①所有者不明の土地の増加

相続が発生しても不動産の名義変更（相続登記）がおこなわれず、登記簿上の所有者が故人のまま、あるいは数代前のままといったケースが全国的に増加しています。
このような「所有者不明の土地」は、九州の面積を超えるほどの広さにまでのぼっているとされています。
これにより、公共事業や再開発をおこなうときに土地の所有者と連絡が取れず、計画が進まないといった事態が多発しているのです。
また、税金滞納や空き家問題とも密接に関係し、行政の対応コストも増大しています。

義務化の背景②メガ共有の問題

さらに、登記が長年放置されてきた土地は代を重ねるごとに相続人が増えて「メガ共有」と呼ばれる状態になることがあります。
たとえば、1つの土地に数十人、ケースによっては100人以上の共有者がいる状態です。
このようなケースでは土地を売却したり管理したりするために共有者全員の同意を取る必要があり、手続きが極めて煩雑になります。
共有者全員の意思決定ができないと諸手続きを進められないため、荒れ果てたまま放置される結果となってしまいます。
こうした社会問題を解決するために、国はついに法改正によって相続登記の義務化に踏み切りました。
登記手続きの義務化によって所有者を明確にし、土地の有効活用を促すことが目的です。

不動産の相続登記義務化の内容

相続登記の義務化により、相続人は一定の期限内に登記をおこなうことが法律で求められるようになりました。
具体的な義務化の内容や罰則について見ていきましょう。

内容①相続登記の申請義務化

2024年4月1日以降、相続人は「相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内」に相続登記をおこなうことが義務付けられています。
正当な理由なくこれを怠ったときには、10万円以下の過料が科される可能性がある点に注意が必要です。
これまで登記は「任意」とされていたことから先延ばしにする方が一定数おり、結果として「所有者不明」の土地が増えてしまった現状を改めるための措置です。

内容②相続人申告登記の創設

「登記の準備がすぐにできない」「遺産分割協議がまとまっていない」などの理由から、すぐに相続登記をおこなえないケースがあります。
そのようなときには「相続人申告登記」制度の活用が可能です。
これは、登記申請の代わりに「自分が相続人である」ことを法務局に届け出ると、相続登記の義務を果たしたと見なされる制度です。
簡易な手続きで対応でき、申告をおこなうと過料を免れられます。

内容③氏名・住所変更登記の義務化

2026年4月1日からは、不動産所有者の氏名や住所が変わったときに、2年以内に変更登記をおこなうことが義務化される予定です。
たとえば、結婚や転居などで住所地に変更が生じたときには、変更登記の手続きをおこなわなければなりません。
これにより不動産の所有者を把握しやすくなり、登記情報の正確性が大きく向上することが期待されています。
もし氏名や住所が変わったときに2年以内に変更登記の手続きをおこなわないと、5万円以上の過料が科されるおそれがある点に注意が必要です。
過料を免れる正当な理由はまだ明確にはなっていないため、今後の法改正の動向には注視することが大切です。

相続登記を司法書士に代行してもらうときには報酬が発生

相続登記の手続きは自分でおこなうことが可能ですが、司法書士に代行してもらうケースが一般的です。
司法書士に相続登記の手続きを依頼するときに発生する報酬の目安は5万円～15万円です。
費用はかかるものの、相続登記の申請に必要な書類の収集もおこなってくれるため、大きく手間を省けるメリットがあります。

相続したくない不動産を手放す方法

相続する不動産が価値の低い土地だったり、維持管理が困難だったりするときには「相続したくない」と考えることがあるでしょう。
そのようなときには「相続土地国庫帰属制度」の利用を検討すると良いかもしれません。
ここでは、相続したくない不動産を手放せる相続土地国庫帰属制度の概要について解説します。

相続土地国庫帰属制度とは？

2023年4月にスタートした「相続土地国庫帰属制度」は、相続したくない土地を一定の手続きを経て国に引き取ってもらえる制度です。
所有者が土地を手放したいと考えたときには法務局に申請し、審査のうえ条件を満たせば国庫に帰属させることが可能です。
従来、土地を相続したくないときには相続開始から3か月以内に家庭裁判所に相続放棄を申し立てる必要がありました。
しかし、相続放棄では相続したくない土地だけでなく、現金などのプラスの財産をも放棄しなければなりません。
その点、相続土地国庫帰属制度を使うとほかの財産は相続でき、相続したくない土地のみを手放せる点がメリットです。

国庫帰属の条件と負担金

ただし、どのような不動産でも放棄できるわけではありません。
たとえば、以下のような条件を満たす必要があります。

●建物が建っていないこと
●土壌汚染がないこと
●境界が明確であること
●他人の権利が設定されていないこと（抵当権など）

つまり、管理や処分にあたって費用や手間がかかる不動産は、国庫への帰属を申請しても受け入れてはもらえません。
また、相続土地国庫帰属制度は無料で不動産を手放せるわけではない点にも注意が必要です。
まず、審査手数料として土地1つあたり1万4,000円を納める必要があります。
厳しい条件をクリアして土地の国庫への帰属が認められたとしても、負担金として面積に関わらず20万円を支払わなければなりません。
土地が森林に該当するときには、面積に応じて算定される仕組みとなっています。
将来にわたって維持費や固定資産税を払い続けるよりは経済的・精神的な負担を軽くする手段とはなりますが、利用は慎重に検討しましょう。
なお、各法務局では相続土地国庫帰属制度の事前相談を受け付けています。
相続したくない土地が相続土地国庫帰属制度の対象になるか、どう申請したら良いのかがわからない方は一度相談してみることをおすすめします。

相続したあとで売却するのもひとつの手

遺産のなかに相続したくない土地が含まれているときには、いったん相続したうえで売却を検討すると良いでしょう。
相続土地国庫帰属制度を利用しても土地を手放せるとは限らず、負担金を支払わなければならないデメリットもあります。
しかし、土地を売却すれば、土地の管理から解放されるだけでなく、まとまった現金を手に入れることが可能です。

まとめ

所有者が不明な土地の増加などの社会問題を受け、2024年4月1日より不動産の相続登記の義務化が始まりました。
もし正当な理由がないにもかかわらずに手続きを怠ると、10万円以下の過料に処されるおそれがある点に注意が必要です。
また不要な土地を手放したいときには、相続土地国庫帰属制度の利用を検討するのもひとつの手です。