事件や事故によって不自然死が発生した物件は、事故物件として扱われます。
事故物件は売却や活用がしにくいため、相続するとなったら相続放棄をするか迷う方も多いでしょう。
しかし事故物件であっても、物件の状態や立地などによっては相続したほうが良いケースもあります。
今回は事故物件の相続について、相続するかどうかの判断基準と相続した場合のデメリットを解説します。

事故物件にも税金はかかる！相続税評価について

事件や事故などによって人が亡くなった物件を「事故物件」と呼びます。
ご自身が買主の立場になると、人が亡くなった物件に抵抗感を覚える方も多いのではないでしょうか。
不動産取引において、抵抗感や嫌悪感を感じる事柄を心理的瑕疵（しんりてきかし）といいます。
心理的瑕疵物件はマイナスイメージが強く、市場で売りに出してもなかなか買主が見つかりません。
そんな価値の低い不動産であっても、相続した際には相続税の課税対象となります。
まずは事故物件と相続税について確認しておきましょう。

事故物件にも相続税が課される

被相続人から受け継いだ財産が一定額（基礎控除額）を超えると、超えた分に対して相続税が課されます。
基礎控除額を求める計算式は「3,000万円＋600万円×法定相続人数」で、法定相続人が多いほど控除額も高くなります。
たとえば相続人が2人だと基礎控除額は4,200万円となり、4,200万円を超えなければ相続税は課されません。
事故物件だからといって相続税が免除されることはないので、事故物件の価格も含めた上で相続税を計算します。
つまり、事故物件を含めた財産の総額が基礎控除額を超える場合には、相続税を支払わなければなりません。
事故物件の相続を避けたい場合に、相続放棄をするという選択肢もあります。
相続放棄をすると初めから相続人でないものとみなされるため、事故物件の取得を巡って他の相続人とトラブルになる心配もありません。
ただし、事故物件だけでなく他の財産もすべて手放すことになるので、相続放棄をするか否かは慎重に判断する必要があります。
次章で事故物件を相続するかどうかの判断基準をご紹介するため、ぜひ1つの目安として参考になさってください。

事故物件の相続税は軽減される可能性がある

事故物件であっても、相続税は通常の計算方法で計算されますが、土地の場合は評価額が下がる可能性があります。
付近の宅地よりも利用価値が著しく低下している場合は、通常の評価額に10％を乗じた金額を評価額から控除することが可能です。
騒音や日照阻害などの取引金額に影響を受けると認められるものが対象ですが、心理的瑕疵物件も含まれます。
不動産は評価額を基準にして相続税を算出するため、評価額が低くなればなるほど節税に繋がります。

事故物件は相続しないほうが良い？判断基準について

相続放棄をすると被相続人の全財産を取得できなくなるため、慎重に判断しなければなりません。
ここからは、事故物件を相続したほうが良いかどうかの判断基準について、複数の視点から解説します。

判断基準①需要の高さ

事故物件であっても、需要が見込める場合は相続を前向きに検討しても良いといえます。
たとえば、駅や学校が徒歩圏内にある物件は人気なため、スムーズに入居者や買主が見つかるかもしれません。
反対に、車がないと移動が不便なエリアにある物件などは需要が低く、売却や賃貸活用が難しい傾向にあります。
このような物件は相続しても活用できずに放置されてしまうことも多いので、相続放棄もご検討ください。

判断基準②土地活用のしやすさ

土地が広くてさまざまな用途に活用できそうな場合も、相続を検討する価値があるでしょう。
たとえば駐車場経営といった土地活用をおこなうことで、将来的に安定した収益を得られる可能性があります。
嫌悪感を抱かれやすい事故物件ですが、住宅以外に活用するのであれば気にならないという方も少なくありません。
また、交通量の多い道路沿いにある広い土地は、飲食店やガソリンスタンドなどの事業者から高い需要があります。
「自分で賃貸経営をするのは不安」という方でも、事業者に貸し出せばご自身は経営に関わらずとも毎月賃料を受け取れます。
ただし、建物を解体して土地活用をする際は数百万円以上のコストがかかるため、リスクや収益性などを調べてから判断することが大切です。

判断基準③事故物件を売却する必要性

事故物件を相続するかどうかは、売却の必要性からも判断できます。
遺産のなかに現金が含まれていれば、そのお金を相続税の支払いにあてることが可能です。
しかし遺産の大部分を不動産が占めるような場合は、物件を売却しないと相続税を支払えないことがあります。
相続税の納付は、被相続人が亡くなったことを知った翌日から10か月以内におこなわなければなりません。
事故物件は需要が低いため、買主が見つかるまで時間がかかり、相続税の納付期限までに売却できない可能性があります。
そのため、相続税を支払うために事故物件の売却が必要な場合は、相続放棄も視野に入れておくことをおすすめします。

事故物件を相続した場合の将来的なデメリットとは？

事故物件でも相続したほうが良いケースはありますが、相続することで生じるリスクもあります。
後悔しないためにも、事故物件を相続した場合に将来的に起こり得るデメリットを確認しておきましょう。

事故物件が収益物件の場合に生じるデメリット

人が亡くなった賃貸物件を相続した場合、次のようなデメリットが生じる可能性があります。

●空室リスクが高まる
●家賃を下げる必要が生じる

賃貸物件の場合、過去に起きた事柄が原因で入居者に抵抗感や恐怖心を与えるリスクがあります。
たとえば殺人事件が起きた現場と聞くと、多くの方がその場所で生活するのに躊躇してしまうでしょう。
このような心理的抵抗感から入居者が決まりにくく、空室率が高くなる可能性があります。
空室期間が長引くと家賃収入を得られないため、場合によっては賃料の値下げを検討せざるを得ません。
賃料を下げれば入居者が見つかる可能性は高まりますが、手元に入るお金は少なくなってしまいます。

事故物件が自己の居住用の場合に生じるデメリット

事故物件を相続した後に自分で住む場合、とくにデメリットはありません。
しかし物件に住む予定がないものの、「とりあえず相続しよう」と取得した場合は注意が必要です。
相続した事故物件が空き家状態になると、以下のようなデメリットが生じます。

●建物や設備の老朽化
●維持・管理費用の負担
●防犯上の問題

空き家は換気や掃除不足によって早急に劣化するため、定期的な管理が欠かせません。
管理を怠ると建物の損壊や倒壊に繋がるだけでなく、放火や不法侵入といった犯罪のターゲットにされやすくなります。
万が一空き家の管理不足が原因で近隣住民に損害を与えた場合、所有者が責任を負うことになります。
事故物件は賃貸活用しようにも入居者が見つかりにくく、長期間の空き家状態が続くことが予想されるため、デメリットが大きいと感じる場合は相続放棄か売却を検討しましょう。

まとめ

相続税を求める際は事故物件の価格も含めた上で計算する必要がありますが、一般的な住宅よりも相続税評価は下がる傾向にあります。
事故物件を相続するかどうかは、需要の高さや土地活用のしやすさなど、さまざまな要素を踏まえて総合的に判断することが大切です。
もし将来住む予定も活用する予定もなければ、相続後に早めに売却するか相続放棄を検討することをおすすめします。