マイホームを購入する場合、住宅ローンを利用して資金を確保するのが一般的です。
住宅ローンには、民間の金融機関が提供しているものだけでなく、さまざまな種類があります。
そこで今回は、住宅ローンのひとつであるフラット35とはどのようなものなのか、審査条件とデメリットを含めて解説します。

マイホームの購入方法のひとつ「フラット35」とは

フラット35と耳にしたことがあっても、具体的にどのようなものかご存じない方がいらっしゃるかもしれません。
まずは、フラット35とはどのようなものなのか、仕組みやメリットを解説します。

フラット35の意味

フラット35とは、住宅ローン商品の名前です。
住宅ローンと聞くと、多くの方が銀行が提供する商品を思い浮かべますが、フラット35は銀行と住宅金融支援機構が提携して提供している商品です。
フラット35は、多くの方が利用しやすい住宅ローンとして知られています。
フラット35の最大の特徴として挙げられるのは、全期間固定金利型であることです。
金利が急上昇し、毎月の返済負担が増えるリスクがなくなることから、安定した長期間の返済が可能です。

フラット35のメリット

住宅ローンには、民間の金融機関が提供しているものだけでなく、さまざまな種類があります。
まず、住宅ローンの利用には審査が必要ですが、比較的審査を通過しやすいことがメリットです。
銀行が融資をおこなう住宅ローンだと、現在の年収・勤続年数・会社の業績などにおいて審査がおこなわれます。
これは、最長で35年にもおよぶ返済期間において、失業や倒産などによる返済滞納リスクを減らすためのものです。
しかし、フラット35は、年収において一定の基準を満たせば住宅ローンを借りられます。
また、金融機関によっては求められることがある住宅ローン保証人や保証料について、フラット35は不要となることがメリットです。

フラット35を利用するには？

フラット35を利用したい場合、申し込みの窓口となるのは、全国の金融機関です。
具体的には、住宅金融支援機構が提携している全国300以上の金融機関となります。
普段から利用している金融機関がフラット35の窓口となっていれば、住宅ローンについて相談しやすいでしょう。
フラット35には、一定の水準を満たす品質の高いマイホームで利用できる「フラット35s」があります。
フラット35sは、省エネや耐震性にすぐれたマイホームにおいて利用可能で、金利が一定期間下がることがメリットです。
購入するマイホームがこうした基準を満たす場合、有利な金利で住宅ローンを組めます。

マイホーム購入でフラット35の審査を通過する条件

フラット35は、比較的審査を通過しやすい住宅ローンです。
フラット35には、どのような審査条件があるのか、その内容を見てみましょう。

条件①年齢

フラット35には、申し込み時点における年齢に条件があります。
具体的には、申込者が満70歳未満であることが審査条件です。
ただし、親から子へとローンを引き継ぐ親子リレー返済を選択する場合は、親が満70歳以上でも利用できます。

条件②国籍

フラット35の審査条件として、日本国籍であることが挙げられます。
また、日本国籍でなくても、日本での永住許可を受けている方や特別永住者に該当する方は、フラット35の審査条件を満たします。
ただし、審査に通過した後で永住者・特別永住者の資格がなかったことがわかった場合、借りたお金を一括返済しなくてはならないことは注意点です。

条件③年収

フラット35には、年収金額の最低ラインに関する審査基準はありません。
ただし、年収ごとに総返済負担率の基準が定められています。
年収が400万円未満の場合、年収のうち住宅ローン返済に使う金額は30％以下となる必要があります。
年収400万円以上の場合には、年収のなかで住宅ローン返済が占める割合は、35％以下でなければなりません。
年収金額がいくら以上といった審査条件はないものの、総返済負担率が定められていることから、購入できる不動産の予算には上限があります。

条件④購入できる住宅

フラット35は、契約者本人または親族が住むための住宅に利用できる住宅ローンです。
したがって、購入後に賃貸物件として貸し出すための投資物件には、フラット35を利用できません。
本来の目的以外の利用が認められた場合、融資されたお金を一括返済しなければならないことは注意点です。

条件⑤借入期間

フラット35の借入期間は、原則として15年以上であることが条件です。
ただし、利用者または連帯債務者が満60歳以上の場合には、10年が最低借入期間となります。
また、借入期間の上限については、原則として35年です。
80から申し込み当時の年齢を引いた数字が35より少ない場合には、この数字が最長借入期間となります。
45歳以上の方は、最長35年の返済期間が利用できませんので注意しましょう。
ただし、親子リレー返済を利用する場合には、子ども世代など返済を引き継ぐ方の年齢が基準となります。

マイホーム購入でフラット35を利用するデメリット

フラット35の利用をお考えなら、メリットだけでなくデメリットをチェックしておきましょう。

デメリット①金利が高い

フラット35は、金利が高い全期間固定金利しか選べないことがデメリットです。
住宅ローンの金利には、変動金利型・固定期間選択型・全期間固定金利型の3タイプがあります。
変動金利型は借り入れ当初の金利が低いことが特徴で、返済期間中に金利が上昇しなければ全体のコストを抑えられることがメリットです。
しかし、長い返済期間中には金利上昇リスクがあり、場合によっては金利として支払う金額が高額になる可能性があります。
また、固定期間選択型とは、借り入れ当初の数年間は固定金利とし、その後には変動金利を選べるものです。
家計が不安定になりやすい借り入れ当初の返済計画を安定させるとともに、変動金利でコスト削減を狙えることが固定期間選択型のメリットです。
変動金利型・固定期間選択型には、金利上昇リスクがあることから、リスクをなくしたい方には、金利が高くても全期間固定金利で返済計画を立てやすいフラット35がおすすめできます。
ただし、窓口となる金融機関ごとに、異なる手数料や金利が設定されていることには注意しましょう。

デメリット②頭金が少ないと金利が高くなる

フラット35には、頭金を十分に用意できないと、金利が高くなるデメリットがあります。
頭金として自己資金を10％以上用意できる場合、借入期間に応じて金利が優遇されます。
一方で、頭金として用意できる自己資金が10％未満の場合は、頭金が10％以上の場合より金利が高くなり、返済の負担が増えることが注意点です。
フラット35は、頭金に使える自己資金が10％貯まったタイミングでの利用を検討してみましょう。
頭金のために貯金を全額使うのではなく、万が一の場合に備えて生活費を確保しておくことがポイントです。
もちろん、頭金が貯まるまで待つと、借入期間が短くなる可能性がありますので、予算全体の計画に無理がないか考えることも大切です。

デメリット③物件に対する審査基準がある

フラット35には、契約者の年齢や返済負担だけでなく、購入するマイホームに対する審査基準があることがデメリットです。
フラット35が利用できるのは、住宅金融支援機構の技術基準をクリアした新築住宅や中古住宅となります。
また、床面積について、一戸建ての場合には70㎡、マンションの場合には30㎡以上であることが審査基準です。
こうした基準をクリアしていることを証明するために、適合証明書などの書類取得が必要になります。

まとめ

フラット35とは、全期間固定金利が特徴の住宅ローンです。
フラット35の審査条件には、原則として70歳未満であること・返済負担率の基準を満たすことなどがあります。
フラット35を利用する前には、頭金が少ないと金利が高くなることや物件に対する審査基準があることなどのデメリットをチェックしておきましょう。