不動産売却を考えはじめたら、所有する物件の価値を知るうえで、知識を備えておきたいものに固定資産税評価額があります。
一般的に、不動産評価額といえば、固定資産税評価額を指しますが、どのように計算されるものなのか、ほかの評価額との違いなど疑問も感じられるでしょう。
そこで今回は、固定資産税評価額の概要や計算方法、固定資産税評価額以外の土地評価額について解説します。
不動産売却をお考えの方は、ぜひ今後の参考にしてみてください。

売却不動産の価値を知る参考になる！固定資産税評価額とは？

評価額にはいくつかの種類がありますが、不動産売却のために価値を知ることを目的とする場合には、固定資産税評価額が参考のひとつとなります。
まずは、固定資産税評価額とはどのようなものなのか、概要から解説します。

固定資産税評価額とは？

不動産売却に取り組む際、不動産評価額がわかれば、売却を検討している不動産の価値を把握することができます。
通常、不動産評価額は、固定資産税評価額を指すことが多いです。
不動産評価額とは、税金や物件の価格を算出する際の基準となる価格です。
いい換えれば、固定資産税評価額は、不動産売却時の価格を知るための参考の一つであり、所有物件の価値を把握する際に役立ちます。
固定資産税評価額の本来の役割は、地方税である固定資産税を計算するための基準となることです。
また、市街化区域内に所有する不動産に課税される都市計画税や不動産購入時にかかる不動産取得税でも、計算の基準とされています。
重要な点は、固定資産税評価額が固定資産の価値を基に算出された額であり、そのまま不動産の売却価格とはならないことです。
土地の場合、固定資産税評価額×70％で計算すると、実勢価格のおおよその目安になります。
実勢価格とは、取引成立時の価格ですが、取引がおこなわれていない場合は、周辺地域の事例や固定資産税評価額が参考となります。

土地と建物で決め方が異なる固定資産税評価額

固定資産税評価額の調査主体は市町村ですが、評価は総務大臣により規定された固定資産評価基準に従っておこなわれ、見直しは3年ごとに実施されます。
固定資産評価基準では、建物の評価は再建築費を、土地の評価は売買実例価格を基に決定されます。
たとえば、木造建物の場合、構造や使用される建築材料などを考慮して再建築費評点数を算出し、そのあと、経過年数に応じた減額補正率を掛けましょう。
計算された点数に、市町村が定めた1点あたりの単価を乗じて、建物の固定資産税評価額が決まります。
一般的に、建物の建築費用が高いほど評価額は高く、築年数が経過するほど評価額は下がるでしょう。
一方、土地の評価は地目ごとに定められた基準に基づいておこなわれます。
地目とは、宅地、田、畑、山林、原野などの分類を指します。
市街地の宅地の評価では、まず用途地域などを基に地域を区分し、そのエリアの指標となる街路を選定しましょう。
街路に隣接する土地の中から標準宅地を定め、その宅地の時価は地価公示価格の約7割を目安に設定されます。
次に、標準宅地の時価に基づいて街路の路線価が設定されるでしょう。
路線価をもとに、それぞれの宅地に奥行価格補正などが適用され、最終的に宅地の評価額が決定されます。

売却不動産の固定資産税評価額は計算可能！調べ方も併せてご紹介

算出は複雑なイメージがするかもしれませんが、固定資産税評価額を求める計算は、自分でおこなうこともできます。
ここでは、不動産売却をする際に知っておきたい固定資産税評価額の計算方法や、調べ方について解説します。

固定資産税評価額の求め方

調査主体である市町村の不動産鑑定士が不動産を確認し、評価を行った価格が固定資産税評価額です。
不動産売却に取り組む際、参考の一つとなる固定資産税評価額は、所有者が毎年支払っている固定資産税から算出することができます。
固定資産税は、課税標準額に標準税率1.4％を掛けることで税額が求められるでしょう。
建物の場合、課税標準額には固定資産税評価額がそのまま適用されます。
宅地の場合、建物とは異なり、固定資産税評価額に特例率を掛けた額が課税標準額となります。
不動産売却時に固定資産税評価額を知りたい場合、「固定資産税÷1.4％」という計算式で求めることが可能です。

固定資産税評価額の確認方法

計算をする以外にも、固定資産税評価額を調べる方法には、次のようなものがあります。
固定資産税の納税通知書
固定資産税評価額を調べる方法として、毎年4月から6月ごろに届く固定資産税の納税通知書を確認することが挙げられます。
納税通知書に同封されている課税明細書を見ることで、売却を検討している不動産の固定資産税評価額を確認することができます。
固定資産評価証明書
課税明細書を紛失した場合、発行手数料が必要ですが、管轄の役所で固定資産評価証明書を交付してもらうことができます。
交付を希望する際は、本人確認書類を準備して、役所で手続きをおこないましょう。
固定資産課税台帳
固定資産課税台帳は、不動産登記簿に記載されている内容に加え、固定資産税評価額も確認できるものです。
書面での発行ではなく、閲覧による確認ができます。
閲覧は役所で、納税義務者本人または委任された方が本人確認書類を持参して手続きをおこなうことで可能です。
ただし、閲覧期間が定められている場合や、手数料の有無が自治体によって異なるため、事前に確認することをおすすめします。

不動産売却で役立つ！固定資産税評価額以外の土地評価額をご紹介

所有する不動産の売却を検討している際、固定資産税評価額のほかにも、土地の評価額はいくつかあるため、それぞれの違いを把握しておくことも大切です。
ここでは、公示地価、基準地価、路線価についてご紹介します。

公示地価

公示地価は、土地の価格を決める不動産評価額の一つです。
国土交通省の土地鑑定委員会が、毎年1月1日時点で全国の標準地の価格を評価し、公表するのが公示価格です。
毎年更新され、公表は3月におこなわれます。
公示地価は、一般的な不動産売却や購入時の指標として、また公共事業のための用地取得の際の参考とされます。
なお、土地の固定資産税評価額は、公示地価の60％から70％程度となることが多いです。

基準地価

都道府県が全国の基準地を評価し、公表される価格が基準地価です。
基準地価の評価は毎年7月1日時点でおこなわわれ、9月に公表されます。
用途は公示地価と基本的に同じであるため、不動産売却時にも参考の一つとなります。
公示地価と基準地価は、調査や公表のタイミングが異なるため、それぞれを比較したり、地価変動を確認したりすることも有効です。

路線価

贈与税などの税金の計算の際に基準となる土地の価格が路線価で、これは国税庁が公表するものです。
一方、都道府県が公表するものは固定資産税路線価です。
一般的に「路線価」といえば、固定資産税路線価ではなく、国税庁が示す相続税路線価を指します。

まとめ

固定資産税評価額の役割は、固定資産税を計算するための基準ですが、固定資産税評価額から計算して土地の実勢価格の目安がわかり、不動産売却でも参考になります。
調べる際には、固定資産税の納税通知書に同封されている課税明細書などで、固定資産税評価額の確認は可能です。
また、不動産売却の際には、公示地価や基準地価も参考としてチェックしておくことがおすすめです。