不動産を売却した場合、売却で発生した利益に対して税金がかかります。
少しでも税金の負担を減らすには、使える控除の種類を確認することが大切です。
そこで今回は、土地の売却時に使える税金控除の種類のほか、土地の売却で損失が発生した場合の特例と、税金控除における注意点を解説します。

土地の売却に使える税金控除・特例の種類

土地の売却で使える税金控除・特例には、いくつかの種類があります。
どのような税金控除・特例があるのか、その内容をチェックしてみましょう。

種類①居住用財産の3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合、適用される可能性が高いのが、居住用財産の3,000万円特別控除です。
居住用財産の3,000万円特別控除とは、住居用財産であるマイホームを売却した場合に、その利益から3,000万円を控除できる制度です。
不動産を売却した場合には、その所有年数の長さに応じて所得税・住民税・復興特別所得税が課せられます。
所有年数が5年以下の短期譲渡所得に該当する場合、所得税などの負担が大きくなります。
しかし、居住用財産の3,000万円特別控除が適用されれば、所有年数が5年未満であっても、その売却利益から3,000万円が控除可能です。
土地の売却で居住用財産の3,000万円特別控除の適用を受けられるのは、自分が住んでいたマイホームを取り壊して更地を売却した場合です。
また、更地にしてから売買契約を結んだ日まで、賃貸借などに使っていないことが求められます。

種類②10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

更地にした年の元日時点における所有期間が10年を超えると、10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例が利用できます。
所有期間が5年以下の場合、所得税・住民税・復興特別所得税の合計は39.63％です。
また、所有期間が5年を超える場合だと、所得税・住民税・復興特別所得税の合計は20.315％です。
一方で、所有期間が10年を超える場合には軽減税率が適用され、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に対しては、所得税10％、住民税4％の軽減税率が適用されます。
6,000万円を超える部分については、通常の長期譲渡所得の税率である所得税15％、住民税5％が適用されます。
この特例の適用は、マイホームを取り壊して更地にしてから1年以内の売却であることや、住まなくなってから3年が経過する年の年末までの売却などが条件です。

種類③相続空き家の3,000万円特別控除

売却する土地が相続により手に入れたものだと、相続空き家の3,000万円特別控除が利用できるかもしれません。
この相続空き家の3,000万円特別控除とは、居住用財産の3,000万円特別控除と同様に、不動産売却で得た利益にかかる所得税・住民税・復興特別所得税から3,000万円が控除されるものです。
控除の対象となるのは空き家が残っている不動産だけでなく、取り壊した更地が含まれます。
ただし、1981年5月31日以前に建築された空き家であることや、相続が始まってから3年目の年末までに売却することなどが条件です。

土地の売却で損失が出た場合の税金の控除に使える特例

居住用財産の3,000万円特別控除や10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例などは、土地の売却で利益が出た場合に利用できるものです。
土地の売却により利益でなく損失が発生した場合、どのような特例があるか見てみましょう。

損失発生時の特例①マイホームを買い換える場合

旧居を売却して新居を購入する場合、居住用財産の買い換えに係る譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例が適用可能です。
損益通算と繰越控除が優遇される内容ですが、あまりなじみがない方が多いかもしれません。
損益通算とは、土地の売却で発生した損失について、不動産譲渡所得以外に給与所得と合算できるものです。
給与所得が高額であれば所得税や住民税も高額になりますが、損益通算で土地の売却で発生した損失分だけ課税対象額を差し引けるため、給与所得にかかる税金を減らせます。
また、繰越控除とは、不動産を売却したその年だけでなく、翌年以降3年まで損失を繰り越せるものです。
土地売却における損失が給与所得の2倍を超える場合、損益通算と繰越控除が適用できれば、3年間まで給与所得に所得税がかかりません。

損失発生時の特例②住宅ローンが残る場合

住宅ローン完済前のマイホームを売却したものの、売却代金で住宅ローンを完済できない場合には、居住用財産に係る譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例が適用可能となります。
この特例は、マイホーム買い換えの特例と同様に、土地の売却で発生した損失を給与所得から差し引けるものです。
ただし、マイホーム買い換えの特例と違うのは、一定の住宅ローン残債があることと、マイホーム買い換えが必要条件ではないことです。
具体的には、マイホームの売買契約全日において、完済まで10年以上の残債があることや、売却価格が住宅ローン残債より低いことが適用要件となります。

土地の売却の際に税金控除・特例を利用する場合の注意点

土地の売却で利益が出た場合はもちろんのこと、損失が発生した場合にも税金の優遇措置が適用されます。
ただし、いくつかの注意点がありますので、利用の前に目をとおしておきましょう。

注意点①控除・特例の利用には確定申告が必要

土地を売却して利益が出た場合、所得税は売却翌年の確定申告で納めます。
居住用財産の3,000万円特別控除が適用された結果、利益がゼロまたはマイナスになったとしても、確定申告が必要になることが注意点です。
また、損失が発生し損益通算と繰越控除の特例を受ける場合も、確定申告が必要になります。
税金控除・特例は、自ら確定申告で手続きをおこなわなければ、適用されません。
土地を売却した翌年の2月16日から3月15日が、確定申告手続きの期間です。
控除・特例の適用要件を満たすことを証明する書類が必要になりますので、早めに確定申告の準備を進めると良いでしょう。

注意点②併用できない控除・特例の種類がある

土地の売却時に使える税金控除・特例は複数種類あり、場合によってはすべての要件を満たせることがあります。
しかし、すべての税金控除・特例を併用できないことは、土地売却における注意点です。
居住用財産の3,000万円特別控除と、居住用財産に係る譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例、居住用財産の買い換えに係る譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例は、併用できません。
また、居住用財産の3,000万円特別控除、居住用財産の買い換えに係る譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例は、どちらも住宅ローン控除と併用できないことが注意点です。
一方で、併用できる税金控除と特例には、居住用財産の3,000万円特別控除、10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例があります。

注意点③他人に貸していると適用されない

マイホームを取り壊し更地の状態で売却する場合、他人に貸した時期があると、税金控除・特例の対象にならないことが注意点です。
相続した空き家を取り壊す場合、相続から取り壊しまでに事業や賃貸物件として使われていないことが控除対象要件になります。
また、もともと土地の状態で相続した場合であれば、相続から売却までの間に事業や賃貸物件として使われていると控除対象外となります。
空き地を有効活用するために駐車場などとして貸し出していると、控除の対象にはなりません。

まとめ

土地の売却時に使える税金控除・特例の種類には、居住用財産の3,000万円特別控除や10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例などがあります。
利益だけでなく損失が発生した場合、給与所得と損益通算できる特例が利用可能です。
税金控除・特例の利用には確定申告が必要なことと、併用できない控除・特例があることは、土地の売却における注意点です。