不動産を売却した場合、売却代金が手に入るだけでなく、数種類の税金を支払う必要があります。
場合によっては税金の負担が大きくなることから、あらかじめどのような税金がかかるのか把握することが大切です。
そこで今回は、不動産売却時にかかる住民税とは何かにくわえ、申告・課税の時期や税額の計算方法も解説します。

不動産売却時にかかる住民税とは

住民税とは、都道府県への都道府県民税と市区町村への市区町村民税を合算した税金です。
確定申告にあわせて納める税金ではなく、会社にお勤めの方だと、毎月の給与から天引きされます。
標準税率は10％で、課税対象額は前年の所得です。
自身の所得に対する課税が1年遅れで来るため、退職・転職したときには注意が必要です。
退職・転職で収入が下がっていると、現在の収入に見合わない高額な住民税がかかる形となってしまいます。

不動産売却との関係性

不動産売却が住民税と関係するのは、買主から受け取った代金が売主の収入とみなされるからです。
ただし、不動産売却において、住民税の課税対象となるのは売却益です。
買主から受け取った代金の全額が、そのまま課税対象となるわけではありません。
売却益が出るかどうかは一概にいえませんが、もし売却益を得たら、住民税が課されるため注意が必要です。
課税の仕組みは平時の給与所得などとは異なり、税額は分離課税によって計算されます。
分離課税とは、課税対象額をほかの所得と合算せず、税額を個別に計算する方法です。
この点から、建物や土地の売却益は、給与所得や事業所得などと合算しません。
売却益に対して専用の税率を直接かける形で、住民税が計算されます。
なお、不動産の売却益に対しては、ほかに所得税と復興特別所得税が分離課税で課されるものです。
不動産の売却益にかかる3つの税金は、譲渡所得税と総称されます。

確定申告の必要性

会社にお勤めの方は、所得の申告が会社側でおこなわれており、日頃は確定申告をしなくとも問題はありません。
しかし、不動産の売却益は個人的な所得であり、会社側では把握できません。
会社側でおこなう申告には反映されていないため、不動産の売却益を得たときは、個人での確定申告が必要です。
手続きを忘れていると無申告となってしまうため、申告時期などはよく確認しておきましょう。
なお、申告が必要なのは所得税のみです。
所得税の確定申告を済ませれば、住民税も申告した形となります。

不動産売却時の住民税における申告・課税の時期

不動産の売却益を得ると住民税がかかるとはいえ、確定申告や納税がただちに必要なわけではありません。
実際に確定申告をしたり、課税を受けたりする時期がいつなのかについて、詳細は以下のとおりです。

確定申告の時期

不動産売却後の確定申告は、建物や土地を売った翌年におこないます。
基本的な申告期間は、2月16日から3月15日までです。
開始日と終了日が土日祝日にあたるときは、翌平日が該当日となります。
不動産売却から確定申告までにどれだけの期間があるかは、成約のタイミングしだいです。
もし1月に不動産売却をおこなったなら、確定申告のタイミングが来るまでに1年以上かかる形となります。
長い期間が開くと、確定申告を忘れてしまうリスクがあるため注意しましょう。
なお、先述したように、確定申告では所得税を申告します。
申告手続きにあわせて納める税金も所得税のほうであり、2～3月のタイミングで住民税はまだ課されません。

住民税を課される時期

不動産売却によって発生した住民税を実際に課される時期は、確定申告をおこなった年の5月以降です。
納税方法には、普通徴収と特別徴収の2種類があります。
普通徴収とは、市区町村から送られてくる納税通知書にしたがって税金を納める方法です。
納税のタイミングは6月・8月・10月・翌1月の4期に分けられていますが、一括で納めても構いません。
一方の特別徴収とは、給与からの天引きによって税金を納める方法です。
特別徴収を希望するときは、確定申告の書類をとおして申請しなくてはなりません。
いずれの納税方法でも、確定申告をおこなった年の5月以降に、不動産売却による住民税を課される点は同じです。
課税の時期が来たら、例年より住民税が高くなる可能性があるため、納税に向けて資金をしっかり用意しておきましょう。

不動産売却時にかかる住民税の計算方法

不動産売却時にかかる住民税の計算方法は、以下のとおりです。

譲渡所得の計算

不動産売却時の住民税を計算するには、課税対象額をまず把握しなくてはなりません。
課税対象とされる売却益は、正確には譲渡所得と呼びます。
譲渡所得の計算式は、以下のとおりです。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋売却の経費）
買主から受け取った金額が、そのまま譲渡所得になるわけではない点に注意しましょう。

取得費の計算

取得費とは、対象の建物や土地を購入した当時に支払っている代金、仲介手数料、登録免許税などのことです。
また、建物の取得費を計算するときは、所有期間中に下がった価値をふまえて、減価償却費を差し引かなくてはなりません。
減価償却費は、以下の式で計算可能です。
減価償却費＝建物の取得価格×0.9×償却率×経過年数
償却率は建物の種類によって変わり、木造なら0.031、3mm以下の軽量鉄骨造なら0.036などとなります。
減価償却費を計算し、建物の購入価格から差し引けば、適切な取得費となります。
なお、減価償却は、建物の価値がしだいに下がっていくことをふまえての手続きなので、土地ではおこないません。
建物と土地を一括で購入していたときは、当時の支払い額を建物分と土地分に分け、前者でのみ減価償却をおこないましょう。

売却の経費の計算

売却の経費とは、建物や土地を売るためにかかった経費です。
売買を仲介した不動産会社に支払う仲介手数料や、売主が負担した印紙税などが該当します。
経費に計上漏れがあると、譲渡所得が高くなってしまうため注意しましょう。

譲渡所得を計算したあとの流れ

譲渡所得の計算結果が赤字になったときは、課税対象額が0円であるため、税金はかかりません。
一方、譲渡所得が黒字になったときは、規定の税率をかけて税額を計算します。
税率は、売却した不動産の所有期間に応じて変わり、5年超なら5％、5年以下なら9％となります。
なお、上記の税率は、譲渡所得に課される住民税のみの税率です。
不動産の譲渡所得に対する税金では、所得税をまとめて計算するケースがあります。
所得税と合計したときの税率は、所有期間が5年超なら20.315％、5年以下なら39.63％となります。

税額のシミュレーション

税額がいくらになるかは、譲渡所得がわかれば簡単にシミュレーションできます。
譲渡所得を1,500万円、所有期間を5年超と想定すれば、住民税は「1,500万円×5％」で75万円となります。
譲渡所得は変えず、所有期間を5年以下と想定すれば「1,500万円×9％」となり、住民税は135万円です。
なお、所得税とまとめて計算したいときは、税率を20.315％、もしくは39.63％としましょう。

まとめ

住民税とは、都道府県への都道府県民税と、市区町村への市区町村民税を合算した税金であり、不動産の売却益では分離課税によって税額が個別に計算されます。
確定申告の時期は、不動産売却をおこなった翌年の2月16日から3月15日まで、住民税を実際に課されるのは、確定申告をおこなった年の5月以降です。
税額の計算は譲渡所得を調べるところから始まり、計算結果が黒字になったときは、所有期間に応じた税率をかけます。