不動産を売却する場合、売却代金が手に入るだけでなく、数種類の税金を支払う必要があります。
場合によっては税金の負担が大きくなることから、あらかじめどのような税金がかかるのか把握することが大切です。
そこで今回は、不動産売却にかかる税金の種類とそれぞれの計算方法、節税対策になる控除について解説します。

不動産売却にかかる税金の種類

不動産売却時には、さまざまなタイミングで複数の税金がかかります。
どのタイミングでどのような税金がかかるのか、具体的な内容をチェックしましょう。

不動産売買契約書にかかる印紙税

買主が見つかり不動産売買契約を結ぶ場合、不動産売買契約書を取り交わします。
この不動産売買契約書に課せられる税金が、印紙税です。
印紙税とは一定の条件を満たす文書に課せられる税金で、不動産売買契約書は印紙税の対象です。
印紙税の金額は一定ではなく、契約書に記載されている金額によって差があります。
一例を挙げると、契約金額1,000万円～5,000万円以下は2万円、5,000万円～1億円以下は6万円が印紙税額となります。
ただし、2027年3月31日までであれば、印紙税の軽減措置の対象です。
軽減措置によって、契約金額1,000万円～5,000万円以下は1万円、5,000万円～1億円以下は3万円と負担が減ります。

登記申請にかかる登録免許税

不動産売却をおこなう場合、不動産の権利関係に関する登記申請をおこないます。
登記申請のなかでよく知られているのは所有権移転登記ですが、新しいオーナーへ名義変更するための所有権移転登記の費用を負担するのは、買主です。
不動産の売主が負担する登記費用は、抵当権抹消登記・住所変更登記・相続登記などです。
ただし、この登記申請は必ずおこなうものではなく、必要に応じておこなうことになります。
抵当権抹消登記が必要になるのは、住宅ローンが残った状態で不動産を売却する場合です。
不動産の売却代金で住宅ローンを完済する場合には、所有権移転登記の前に抵当権抹消登記をおこないます。
また、所有者の現住所と登記簿における住所が一致しない場合には不動産売却前に住所変更登記が必要で、相続した不動産を売却するには売却前に相続登記が必要です。
抵当権抹消登記には、土地や建物それぞれ1つにつき1,000円の登録免許税がかかります。

利益にかかる譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益に課せられる所得税・住民税・復興特別所得税のことを指します。
譲渡所得税の納付は、不動産売却翌年の確定申告でおこないます。
ただし、住民税について申告手続きは不要で、確定申告が完了してから住民税納付書が届きますので、別途納付をおこないましょう。

不動産売却にかかる税金の計算方法

不動産売却には、印紙税・登録免許税・譲渡所得税がかかります。
実際に税金の計算をおこない、資金計画を立ててみましょう。

印紙税の決まり方

印紙税は、不動産売買契約書に貼付する印紙で支払います。
印紙税額が知りたいなら、まずは不動産売買契約書に記載されている金額を確認しましょう。
不動産売買契約書に記載されている金額が3,000万円であれば、1,000万円～5,000万円の枠に該当しますので、軽減税率が適用されれば印紙税は1万円です。
また、不動産売買契約書に記載されている金額が6,000万円の場合には、5,000万円～1億円の枠となり、軽減税率適用後の印紙税は3万円となります。
税率の詳細は、国税庁のHPで確認できるので、お持ちの契約書と照らし合わせて調べてみてください。

登録免許税の計算方法

不動産売却で支払う場合が多いのは、住宅ローン完済にともなう抵当権抹消登記費用です。
この抵当権抹消登記にともなう登録免許税は、不動産1つにつき1,000円となります。
ここで注意したいのが、土地と建物は別の不動産としてあつかわれることです。
土地付きの住宅を売却する場合には、土地と住宅それぞれに登録免許税が課せられることから、トータルで2,000円が必要になります。

譲渡所得税の計算方法

不動産売却にかかる税金のなかでも計算が複雑なのが、譲渡所得税です。
譲渡所得税の金額は、不動産売却益である譲渡所得に所定の税率をかけて求めます。
譲渡所得税の計算をおこなうには、まず譲渡所得を計算します。
譲渡所得の計算式は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）－控除金額」です。
このなかの取得費と譲渡費用を正しく計上することが、節税対策につながります。
計算式のなかの取得費とは、売却する不動産の取得にかかった経費です。
具体的には、不動産購入代金・建築代金・仲介手数料などが該当します。
ただし、売却する不動産が建物の場合には劣化する価値を差し引くため、減価償却費を購入代金から引きましょう。
このほかに、購入にかかった税金やリフォーム費用なども、取得費に加算できます。
また、計算式のなかの譲渡費用とは、不動産売却にかかった経費です。
具体的に譲渡費用になるのは、仲介手数料・印紙税・解体費用などです。
売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて残った金額に対して、所定の税率をかけて実際の譲渡所得税の金額を求めます。
不動産の所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得が適用され、5年を超えて所有していた不動産には長期譲渡所得が適用されます。
短期譲渡所得の税率は、所得税・住民税・復興特別所得税合わせて39.63％です。
一方で、長期譲渡所得の税率は、所得税・住民税・復興特別所得税合わせて20.315％です。

不動産売却で節税対策になる控除

不動産売却にはさまざまな税金が発生しますが、税金負担を減らせる控除があります。
それぞれに適用条件がありますので、使える控除をチェックしてみましょう。

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、マイホームを売却した場合に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
不動産売却益が最大で3,000万円減らせますので、不動産売却益にかかる税金が少なくなります。
この3,000万円特別控除は、不動産の所有期間が短くても適用可能です。
ただし、マイホームに住まなくなってから3年以内の売却であることや、売却より3年前までにこの特例を受けていないことのほか、売却先が親子などではないことが条件です。

所有期間が10年超の場合の軽減税率

3,000万円特別控除と合わせて適用できるのが、所有期間が10年超の場合の軽減税率です。
この軽減税率が適用された場合、譲渡所得のなかで6,000万円以下部分について譲渡所得税率が14％になります。
5年超所有の長期譲渡所得の場合、譲渡所得税率は20％ほどですので、これと比較して大幅な節税対策となります。
所有期間が10年超の場合の軽減税率は、住まなくなってから3年以内の売却や売却先が親子などではないことのほかに、国内にある自分が住む家屋か、家屋とともに敷地を売ることが適用される条件です。

相続した空き家を売却する場合の節税対策

売却する不動産が相続した空き家の場合、2つの節税対策が適用される可能性があります。
1つ目の節税対策は、相続空き家の3,000万円特別控除です。
ただし、売却する不動産について、耐震リフォームをおこなっているか更地にするかといった条件があります。
2つ目の節税対策は、相続した物件の取得費加算の特例です。
不動産相続により相続税を納めた場合、一定期間内に不動産を売却すれば相続税を取得費に加算できます。
相続税額が高額であれば取得費を多く計上でき、その分だけ課税対象額を減らせます。

まとめ

不動産売却には、印紙税・登録免許税・譲渡所得税といった種類の税金がかかります。
譲渡所得税を計算する場合、取得費と譲渡費用を正しく計上することと、不動産の所有年数により異なる税率が適用されることが注意点です。
3,000万円特別控除や所有期間が10年超の場合の軽減税率など、節税対策になる制度をチェックしてみてください。