不動産を売却すると売却した翌年に確定申告が必要になりますが、特定の条件下では申告が不要になることがあります。
どのようなケースにおいて確定申告が不要になるのか、し忘れたらどうなってしまうのかなどが気になる方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は不動産売却後に確定申告の要・不要を確認する方法、し忘れたときのリスク、納税額を軽減できる特例について解説します。

不動産売却後に確定申告の要・不要を確認する方法

不動産を売却したすべてのケースで確定申告が必要となるわけではありません。
申告が不要なケースにはいくつかの条件があるため、自身がそれを満たしているかどうかを確認することが重要です。
ここでは、不動産売却後に確定申告の要・不要を確認する方法を解説します。

確認方法①課税譲渡所得が発生しているかを計算する

確定申告が不要になるおもな条件は、売却によって発生する「課税譲渡所得」がないことです。
課税譲渡所得とは売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額を指し、この金額がゼロまたはマイナスのときには申告が不要となります。
課税譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」の計算式で算出可能です。
取得費は不動産購入時にかかった費用、譲渡費用は不動産売却にかかった費用を指します。
たとえば不動産の売却価格が3,000万円で取得費が2,500万円、譲渡費用が300万円のときの課税譲渡所得は200万円であり、このケースでは確定申告が必要です。
一方、取得費や譲渡費用が売却価格を上回ると課税譲渡所得が発生しないため、申告は不要です。

確認方法②税務署で尋ねる

確定申告が不要かどうか不安なときには、最寄りの税務署で確認するのもひとつの方法です。
不動産を売却したときの売買契約書や取得費を証明する領収書などを持参すると、税務署の担当者から課税譲渡所得の計算のサポートを受けられます。
そのうえで課税譲渡所得がマイナスになれば、翌年の確定申告は不要です。
一方でプラスになったら、年明けに確定申告をする必要があります。

不動産売却後に確定申告をし忘れたときのリスクと対処法

確定申告が必要であるにもかかわらずし忘れてしまったり、不要だと思い込んで手続きを怠ったりすると、ペナルティが発生する可能性があります。
ここでは、不動産を売却した翌年に確定申告をし忘れたときに生じるリスクと対処法について解説します。

確定申告をし忘れたときのリスク①無申告加算税が課される

確定申告が必要なのにし忘れたときには、納税額に対して無申告加算税が加えられることがあります。
無申告加算税とは納付が遅れたことに対する罰則で、納税額が50万円以下の部分は納付額の15％、50万円を超える部分は納付額の20％が加算されます。
確定申告をし忘れたとしても、税務署の調査が入る前に自分から申告して納税したときには、納付額の5％を加算されるだけで済む点を押さえておきましょう。
なお、期限後申告が法定申告期限から1か月以内に自主的におこなったり、期限内に申告する意思があったと見なされたりしたときには無申告加算税は課されません。

確定申告をし忘れたときのリスク②延滞税が課される

確定申告をし忘れたときには、無申告加算税だけでなく、延滞税も課されます。
延滞税とは、その名のとおり税金の納付が遅延したことに対するペナルティを指します。
延滞税の額は日割りで計算されるため、申告をし忘れた期間が長ければ長いほど負担が増加する点に注意が必要です。
延滞税の割合は、最大で年利14.6%です。

確定申告をし忘れたときのリスク③融資を受けられなくなる

確定申告をし忘れたときには、新たな融資を受けられなくなるリスクがある点に注意しましょう。
実際、金融機関に住宅ローンなどの融資を申し込むときに確定申告書の提出を求められることがあります。
しかし確定申告をしていなければ、確定申告書は用意できません。
そのため、不動産売却後に融資を受ける予定があるのなら確定申告をし忘れたと気付いた時点で申告し、無申告加算税や延滞税を含めてしっかりと納付することが大切です。

不動産売却後の確定申告に関わる特例

不動産を売却して利益が発生したときには確定申告をして譲渡所得税を納める必要がありますが、特例を活用すると税負担を軽減することが可能です。
ただし特例を利用するには要件を満たす必要があるため、事前に確認しておきましょう。
ここでは、不動産売却後の確定申告に関わる特例について解説します。

特例①マイホームを売ったときの3,000万円特別控除

マイホームを売ったときの3,000万円特別控除は、自宅を売却して生じた課税譲渡所得から最大で3,000万円を控除できる特例です。
この特例を利用すると課税譲渡所得を大幅に減らせるだけでなく、譲渡所得税を納めずに済むこともあります。
ただしこの特例を利用するには「売却した不動産が自宅であること」「住まなくなった日の3年目の12月31日までに売却していること」などの要件を満たしていなければなりません。
また住宅ローン控除などの適用を受けていると、マイホームを売ったときの3,000万円控除は利用できない点に注意しましょう。
なお、要件を満たしていても特例が勝手に適用されるわけではなく、確定申告をして初めて効力が発生します。

特例②軽減税率の特例

軽減税率の特例は、所有期間が10年以上の居住用財産を売却したときに譲渡所得税の税率が軽減される制度です。
具体的には、課税譲渡所得が6,000万円以下の部分の税率が20.315％から14.21%に軽減されます。
ただし、6,000万円を超える部分については軽減税率は適用されません。
軽減税率の特例の特徴として、マイホームを売ったときの3,000万円特別控除との併用が可能な点が挙げられます。
マイホームを売ったときの3,000万円特別控除を利用しても控除しきれなかった課税譲渡所得については、軽減税率の特例を使うと納税額を軽減することが可能です。
なお、軽減税率の特例を使うときにも確定申告をする必要があります。

特例③譲渡損失の買い換え特例

不動産を売却して譲渡損失が発生したときに一定の条件を満たすと、損失を給料などほかの所得と相殺できます。
すると結果的に所得総額が少なくなるため、納める所得税が軽減される仕組みです。
控除しきれない損失は翌年以降に繰り越して控除することも可能です。
ただしこの特例を利用するには、マイホームの買い換えが条件となります。
マイホームの買い換えのために現在住んでいる不動産を売却したケースでなければ利用できない点に注意しましょう。
そのほか、売却した年の1月1日時点において所有期間が5年を超えていること、現在自分が住んでいる家を売却することなどの要件を満たす必要があります。
なお、譲渡損失の買い換え特例はマイホームを売ったときの3,000万円控除の特例とは併用できません。
したがって、どちらの特例を使用したほうが得なのかを判断したうえで選択する必要があります。
また譲渡損失の買い換え特例を利用するには、やはり売却した翌年の確定申告が必要です。

まとめ

不動産売却後の確定申告は課税譲渡所得が発生するかどうかで必要性が変わるため、事前に計算して確認しておくことが大切です。
確定申告が必要なのにもかかわらずに申請をし忘れると、無申告加算税や延滞税などが課される点に注意しましょう。
また3,000万円の特別控除や軽減税率の特例などを使うと不動産売却で生じる譲渡所得税の軽減が可能ですが、利用するには確定申告が必要です。