不動産の売却を検討している方にとって、売却による利益がどのように計算されるのか、そして利益が出た場合の適切な対処法を知ることは重要です。
ただし、不動産の売却では必ずしも利益が得られるわけではないことにも注意が必要です。
そこで今回は、不動産の売却益とはなにかをはじめ、その計算方法や節税のポイントまで解説します。

不動産を売却すると発生する売却益とは

不動産売却時における「売却益」が何を指すかを知っておくと、その後の税金の支払いなどに役立ちます。
ここからは、不動産売却における売却益とはどのようなものを指すのか解説します。

売却益の意味

不動産を売却した場合に発生する「売却益」とは、不動産の売却価格から、その不動産の取得や売却にかかった費用を差し引いたものです。
不動産売却においては、不動産が高く売却できたかどうかではなく、売却によって利益が出たかどうかが重要になります。
たとえば、不動産が高い価格で売れたとしても、以前にその不動産を購入した価格より低い価格で売れたなら、利益はないとみなされます。
例として、1億5,000万円で購入した不動産を1億円で売却したら、損をしたことになるため売却益はありません。

売却益には税金が課せられる

不動産を売却して、売却益が出た場合、その利益を所得とみなし、所得に対して税金が課せられます。
所得は10種類に分類され、給与所得や事業所得などがよく知られていますが、不動産売却益は、税法上では「譲渡所得」に分類されます。
なお、所得の種類のなかには「不動産所得」と呼ばれるものもありますが、これはマンションやアパートの家賃収入など、賃貸収入を得た場合の所得なので注意しましょう。

売却益があったら確定申告が必要

不動産を売却して、売却益があった場合は、確定申告が必要です。
不動産売却益が発生した場合に支払うのは「不動産譲渡所得税」ですが、この不動産譲渡所得税は税務署から通知がくるわけではありません。
通常、自動車税や固定資産税などは、毎年決まった時期に通知が届き、それにしたがって税金を支払いますが、不動産譲渡所得税は自分で申告する必要があります。
不動産を売却した年の翌年に確定申告をおこない、税金を納付します。
売却益が出なければ確定申告は必要ありませんが、もし不動産売却で損失が出た場合、確定申告をおこなうと翌年以降の利益から差し引きができるため、確定申告をしたほうが良いでしょう。

不動産売却時における売却益の計算方法

不動産を売却した場合には、いくらで売却したかよりも、売却益があるかどうかを明確にすることが重要です。
ここからは、不動産売却時における売却益の計算方法を解説します。

取得費・譲渡費用・特別控除を算出する

不動産売却益を計算するためには、まず「取得費」を算出する必要があります。
取得費とは、不動産の購入代金、不動産購入時にかかった仲介手数料、登記の費用などを合計したものです。
さらに、購入後にリフォームにかかった費用や借入金利分も含められます。
取得費として計上できるものとしては、土地の造成費用や建築代金、土地の測量費、所有権などを確保するために要した訴訟費用などもあります。
ただし、建物の取得費からは、経過年数に応じた減価償却費が差し引かれるので注意が必要です。
減価償却費の計算は「建物購入代金×0.9×償却率×経過年数」で求められますが、土地には減価償却は関係なく、あくまで建物の代金のみが対象なので気を付けましょう。
次に「譲渡費用」を計算します。
譲渡費用とは、不動産を売却するためにかかった費用で、例として仲介手数料や登記費用、測量費、印紙代などがあります。
ほかにも、貸家の売却時に支払った立ち退き料や、建物を取り壊して土地を売った場合の取り壊し費用も計上可能です。
もし特定の要件に該当する不動産を売却した場合「特別控除」が計上できます。
とくに、居住用に使用していた不動産を売却した場合、3,000万円の特別控除の特例が利用できます。

課税譲渡所得があるか

「取得費」「譲渡費用」「特別控除」の金額が算出できたら、課税譲渡所得があるかを計算してみましょう。
売却価格から、取得費と譲渡費用と特別控除を差し引いた結果、課税譲渡所得があれば、譲渡所得税を支払います。
もし課税譲渡所得がなかった場合は、譲渡所得税を支払う必要はありません。
譲渡所得税の計算方法は、以下のとおりです。
課税譲渡所得金額×税率
この計算式に使われる税率は、売却した不動産を所有していた期間によって異なります。
譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年以内なら「短期」、5年を超えるなら「長期」となります。
短期譲渡所得の場合、所得税率は30.63％となり、長期譲渡所得の場合、所得税率は15.315％です。
くわえて、住民税率も短期と長期で異なり、短期譲渡所得では9％、長期譲渡所得では5％となります。

不動産売却益による税金を節税する方法

不動産の売却益が出た場合、支払う税金を少しでも減らす方法を知っておくと、不動産売却時に役に立ちます。
ここからは、不動産の売却益が出た場合の税金を節税する方法と、売却損が出た場合に利用できる控除についてご紹介します。

特別控除を利用する

不動産の売却益が出た場合に節税する方法として「3,000万円の特別控除の特例」が挙げられます。
この特例は利用できる方が多く、譲渡益から3,000万円も控除が可能なので、節税効果が高い特例です。
3,000万円の特別控除の特例を利用する条件として、売却する家が居住用財産であることが前提ですが、所有期間は問いません。
ただし、3,000万円の特別控除を受けると、売却後に購入した不動産には住宅ローン控除が使えなくなるため、買い換えの場合はどちらが節税になるかよく考えてから利用しましょう。
ほかにも、居住用の不動産を売却して代わりの住宅に買い換えた場合、一定の要件のもとに、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べできる特例もあります。
この「特定居住用財産の買い換えの特例」は、節税ではなくあくまで税金の繰り延べであり、税金がなくなるわけではないので注意が必要です。

売却損がある場合

不動産を売却して売却損が出た場合、確定申告をおこなえば給与所得から差し引いて、節税することが可能です。
利益が出なくても、売却損が出た場合は確定申告をするほうが良いでしょう。
また、不動産を売却して売却損が出た場合に利用できる特例があります。
居住用の不動産を売却して代わりの住宅に買い換えた場合に、旧居宅の譲渡損失が生じたら、一定の要件を満たすものに限り、譲渡損失をその年の給与所得や事業所得から控除可能です。
損益通算をおこなっても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以降3年内に繰り越して控除できます。
ほかにも、住宅ローンのある居住用の不動産を、住宅ローンの残債を下回る価格で売却して譲渡損失が生じた場合、譲渡損失を給与所得や事業所得などから控除できる特例もあります。

まとめ

不動産売却時の売却益とは、不動産の売却価格から、その不動産の取得や売却にかかった費用を差し引いたもので、売却益があった場合は確定申告が必要です。
不動産の売却益の計算方法は、売却価格から取得費・譲渡費用・特別控除を差し引きます。
税金を節税する方法としては特別控除を利用する方法があり、売却損がある場合も特例を利用して控除が可能です。