不動産売却をおこなうと税金が発生する可能性がありますが、課税の仕組みは個人と法人で変わるものです。
法人の不動産売却ではどのような税金が発生し、税額はどう計算するのか、まだご存じない方が多いのではないでしょうか。
そこで今回は、法人の不動産売却で発生する税金にくわえ、税額の計算方法と節税の仕方も解説します。

法人の不動産売却で発生する税金

法人の不動産売却で発生する税金は以下のとおりです。

法人に課せられる税金

法人の不動産売却の場合、発生する税金には法人税、法人住民税、法人事業税などがあります。
法人税は、法人がおこなった事業の全所得に対して課せられる税金です。
法人住民税は、法人が事務所や事業所などを設置している自治体に納める住民税にあたります。
法人事業税は、法人が事業によって収益を得た場合に課せられる税金で、納付先は自治体です。
なお、法人の不動産売却で発生する上記の税金は、売却益に対して個別に課せられるわけではありません。
不動産の売却益は、事業の売り上げと合算されます。
そのうえで各種税金が計算されるため、不動産の売却益が得られても、課税を受けるとは限りません。
反対に、不動産売却で損失が発生したからといって、納税が不要とも限りません。
税金の種類や課税の仕組みが、個人による不動産売却とは異なる点に注意が必要です。

個人に課せられる税金

個人の不動産売却の場合、売却益に対して譲渡所得税が課せられます。
法人の不動産売却との違いは、課せられる税金の種類だけではありません。
譲渡所得税は法人税などと異なり、不動産の売却益のみで計算する税金です。
税額の計算にあたり、売主の給与所得や事業所得などは、売却益と合算されません。
譲渡所得税はほかの所得の影響を受けないため、主に売却益によって課税の有無や税額が決まります。

消費税の違い

不動産売却時の消費税は、売主が法人か個人かで扱いが変わります。
課税事業者の法人が売主なら、売却する建物が消費税の課税対象とされます。
一方、個人が売主なら課税事業者に該当しないため、売却する建物は消費税の課税対象になりません。
ただし、不動産売却にあたって不動産会社の仲介を利用した場合は、仲介手数料に消費税が加算されます。
売主が法人でも個人でも消費税は発生するものの、課税対象は異なるため注意しましょう。

法人の不動産売却における税金の計算方法

法人の不動産売却における税金の計算方法は、以下のとおりです。

法人税

先述のとおり、法人税は法人が得た全所得に対する税金であるため、税額の計算にあたり、まずは各事業の損益をすべて合算しなくてはなりません。
各事業の損益を合算するタイミングで、不動産の売却益も含めましょう。
この場合、法人の事業として不動産を扱っているかどうかは関係ありません。
不動産に関する事業をおこなっていなくとも、法人が所有していた不動産を売却したなら、売却益を事業所得として合算します。
すべての損益を合算したものが、法人としての所得になります。
法人税の計算方法は、以下のとおりです。
法人税＝所得×規定の税率－控除金額
上記の式で税額を計算する点から、所得が赤字になっていれば、課税を受けません。
不動産の売却益は黒字でも、ほかの事業で赤字が出ており、すべてを合算した結果が赤字となれば、法人税は発生しません。
税率は、法人の種類や規模、課税所得額などで決まる仕組みです。
一律で何％とは決まっていないため、基準とされる条件に応じて、適切な税率を適用しましょう。

法人住民税

法人住民税の計算方法は、以下のとおりです。
法人住民税＝法人税割＋均等割
法人税割とは、法人税額に規定の税率をかけて計算する税額です。
詳細は都道府県や市町村によって異なりますが、法人税割の税率は、組織の規模によって決まります。
黒字が大きいほど税額が高くなりやすいため、注意しましょう。
一方の均等割とは、資本金額や従業員数などに応じて割り当てられる税額です。
都道府県と市町村に納める均等割がいくらになるかは、自治体ごとに定まっています。
具体的な税額は資本金額や従業員数などで決まるため、計算式はありません。
自治体が作成した均等割の一覧表などで、規定の税額を確認しましょう。
なお、法人住民税は所得が赤字でも発生する点に注意が必要です。

法人事業税

法人事業税の計算方法は、以下のとおりです。
法人事業税＝所得×規定の税率
上記の仕組みから、所得が赤字なら課税を受けません。
具体的な税率は、法人の種類や課税所得で決まるほか、都道府県によっても変わります。
そのため、詳細は所在地に応じて個別に調べることが大事です。

法人の不動産売却で可能な節税方法

不動産売却時の節税方法としては、売主が個人なら所有期間が5年超になるのを待ってから売却し、譲渡所得税の税率を下げる方法が考えられます。
また、売却したのが居住用財産なら、3,000万円の特別控除を使えないか検討するのが、ひとつの方法です。
売主が法人だと上記の方法は使えませんが、代わりに以下の節税法が可能です。

不動産の新規購入

売主が法人の場合、不動産の売却益を含めて、すべての損益を合算する点が節税のポイントです。
不動産の売却益が高額でも、別のことにお金を使えば、課税対象額を減らして税金を抑えられます。
考えられるお金の使い道は、まず不動産の新規購入です。
法人にとって良い投資となる不動産を購入すれば、業績の向上と節税が一度に叶う可能性があります。
なお、不動産の新規購入にかかったお金を、経費として一度に計上できるとは限りません。
場合によっては、減価償却によって少しずつ経費を計上していく形となります。
減価償却をおこなうなら、毎年一定の金額を減価償却費として計上するため、節税効果が持続します。
1年あたりの節税効果を高めたいなら、耐用年数が短い木造などの不動産を選ぶのがおすすめです。

特別償却が可能な設備投資

節税を兼ねて設備投資をおこなうなら、特別償却が可能なものを選ぶと効果的です。
特別償却とは、減価償却資産の経費として、通常より多くの減価償却費を計上できる制度です。
多くの経費を計上して利益を得らせるため、不動産の売却益を得ていても、課税を受けにくくなります。
ただし、特別償却が可能な設備は限られており、要件を満たさないと節税効果が高まりません。
くわえて、特別償却の適用を受けるには、手続きにも要件があります。
設備の要件は満たしていても、手続きに不備があると、特別償却が適用されないおそれがあります。
節税に向けて特別償却を考えている場合は、制度の詳細や要件を事前にしっかり確認しましょう。

役員の退職金を支給する

お金の使い道には、ほかに役員の退職金を支給する方法が挙げられます。
役員の退職金としてお金を使うと、不動産売却で増えた所得をいくらか抑えられます。
退職する役員がいる年に不動産売却をおこなえば、退職金の支払いで自然にお金を使う形となり、節税面で有利です。
なお、退職金を受け取った役員は、規定の式で所得を計算し、税金を納めなくてはなりません。
退職金が高いと、法人のほうは節税になりますが、お金を受け取った個人には高額な税金がかかりかねないため注意が必要です。

まとめ

法人の不動産売却で課せられる税金には法人税、法人住民税、法人事業税などがあり、売主が個人の場合と違って、売却益のみで税額が計算されません。
法人税は、不動産の売却益を含めてすべての損益を合算したのち、規定の税率と控除額を適用するなど、計算方法には注意が必要です。
法人が可能な節税方法としては、不動産の新規購入や役員の退職金などでお金を使い、所得をできるだけ減らす方法が挙げられます。