少子高齢化を背景に、増え続ける空き家は社会的な問題となっています。
所有者にとっても管理負担や固定資産税の支払いが重くのしかかるため、空き家を売りたいと考えている方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、空き家を売りたいと考えている方へ向けて、空き家を現状で売却する方法と更地にして売却する方法、売却時に発生する費用・税金について解説します。

空き家を売りたい！現状で売却する方法

空き家を売りたいと考えたときには、まずは現状で売却する方法を検討しましょう。
ここでは、空き家を現状で売却する方法についてメリットとデメリットを踏まえながら解説します。

現状で売却する方法①中古住宅として売却

空き家の築年数が比較的浅く、建物の状態が良好な場合、中古住宅として売却できる可能性があります。
近年では、中古住宅を安価で購入し、自分の好みにリフォームやリノベーションをおこないたいと考える方が増えています。
築年数がそれほど経過しておらず、構造に大きな損傷がないと判断される場合、現状のままで売り出しても早期に買い手が見つかる可能性があるでしょう。
空き家を中古住宅として売却するメリットは、解体費用などのコストがかからないことです。
また、建物の解体に時間を要しないため、売却手続きを迅速に進めることができます。
しかし、駅から徒歩15分以上かかる、周辺に商業施設がないなど、立地条件が不利な場合、買い手が見つかりにくいことがあるでしょう。
売却に時間がかかると、建物の劣化が進み、資産価値が低下するデメリットもあります。

現状で売却する方法②古家付き土地として売却

空き家の築年数が長く、建物評価額が低くなっている場合、「古家付き土地」として売却する方法は選択肢の一つです。
ただし、築年数が20年を超えた時点で資産価値がゼロになるわけではなく、構造やメンテナンス状況によって評価は異なります。
古家付き土地とは、古い家が建っている「土地」として売却する方法であり、売却価格に建物の価値は含まれません。
この方法は、マイホーム用の土地を探している購入者に訴求することができます。
売主にとっては、建物のリフォームや解体費用をかけずに売却できるというメリットがあります。
一方で、買主にとっても古家付き土地は、条件を満たせば住宅ローンの利用が可能な場合がありますが、建物の状態や金融機関の審査基準によって借入条件が変わることもあります。
ただし、古家付き土地に建っている空き家の解体費用は買主が負担するため、解体費用を負担したくない、またはすぐに建築工事を始められないといった理由で購入を敬遠されることがあるでしょう。
また、解体費用分の値下げを要求されるケースが多く、相場よりも低い価格で売却しなければならない事態になることもあります。

空き家を売りたい！更地にして売却する方法

空き家の築年数が古く、あまりにも老朽化が進んでいるときには建物を解体し、更地にしてから売り出したほうが早く買主が見つかる可能性があります。
ここでは、空き家を更地にして売却する方法について、メリットとデメリットを踏まえながら解説します。

更地にして売却するメリット

空き家を更地にしてから売却するメリットのひとつは、買主が見つかりやすいことです。
古家付き土地のときには、マイホームの建築に際して解体工事をしなければならず、その時間分、建築工事の着手が遅れます。
しかし、土地のみのときにはすぐに建築工事に着手できるので、買主にとっても購入の決断がしやすくなるメリットがあります。
また、土地の状態が確認しやすくなる点も、更地として売却するメリットのひとつです。
古家付き土地のケースでは、目視で地中埋設物の有無などを確認できません。
空き家を解体するときに地中埋設物などが見つかり、買主から損害賠償などを請求されるおそれもあります。
その点、空き家を更地にすれば、土地の状態を調査してから売り出すことが可能です。
土地に何の問題がないことがわかってから売り出せば、買主との間にトラブルが発生するリスクも未然に回避できます。

更地にして売却するデメリット①解体費用がかかる

空き家を解体する際には、100万円以上の費用がかかるという点がデメリットです。
空き家の内部に家具などが多く残っている場合、処分費用が追加でかかります。
また、土地には一定の相場があるため、解体費用を上乗せして売却することはできません。
土地の買主が見つからない場合、解体費用がそのまま赤字としてのしかかるおそれがあります。

更地にして売却するデメリット②固定資産税が上がる

空き家を解体すると、土地に課される固定資産税が上がることがあります。
居住用の家屋が建っている土地には住宅用地の特例が適用され、固定資産税が最大で6分の1に軽減されています。
しかし、更地にすると住宅用地の特例の対象外となり、解体した翌年以降の土地の固定資産税が高くなることを覚悟する必要があるでしょう。
土地を売却できない場合、税負担が重くのしかかるため、更地にするかどうかは慎重に検討することをおすすめします。

空き家の売却時にかかる費用や税金

空き家を売却しても、売却金額のすべてが手元に入るわけではありません。
これから空き家を売りたいと考えているのなら、どのような費用や税金がかかるのかを事前に押さえておくことが大切です。
ここでは、空き家の売却時にかかるおもな税金や費用について解説します。

空き家の売却時にかかる税金①相続登記費用

相続した空き家を売却する際には、まず家の名義を亡くなった方から自分へ変更する「相続登記」をおこなわなければなりません。
不動産を売却できるのは、原則として名義人のみであるためです。
相続登記をおこなう際には、登録免許税として固定資産税評価額の0.4%を法務局に納める必要があります。
たとえば、空き家全体の固定資産税評価額が2,000万円の場合、8万円の登録免許税を納める義務が発生します。
また、申請に必要な書類の取得費用として5,000円～2万円ほどかかるでしょう。
相続登記を司法書士に依頼する場合、別途報酬として5万～8万円ほどの費用がかかる点に注意が必要です。

空き家の売却時にかかる税金②譲渡所得税

空き家を売却して譲渡所得（利益）が発生したときには、譲渡所得税と呼ばれる税金を納めなければなりません。
譲渡所得税とは、所得税・住民税・復興特別所得税の総称で、空き家の所有期間に応じて税率が以下のように異なります。

●5年以内39.63%
●5年越え20.315%

ただし、相続した空き家を3年以内に売却するときには、譲渡所得から3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を使えることがあります。
特例をうまく活用すれば、譲渡所得税を納めずに済むケースは多いため、事前に自身が要件を満たしているかどうかを確認しておきましょう。

空き家の売却時には解体費用がかかることがある

空き家を更地にしてから売却する場合、解体費用を負担する必要があります。

解体費用の相場は一概にはいえませんが、木造で坪3万～4万円、鉄骨造で坪3万～5万円、鉄筋コンクリート造で坪4万～8万円です。
築年数が古い空き家では、アスベスト除去工事などが必要となり、解体費用が高額になる場合も少なくありません。
そのため、まずは現状のままで売却できないか検討することをおすすめします。

まとめ

空き家を現状で売却すると解体費用などがかからないメリットがありますが、建物の状態や立地が悪いときには買主がなかなか見つからないかもしれません。
空き家を更地にしてから売却すると、買主が早く見つかる可能性が高まる一方で、解体費用がかかる点がデメリットです。
また、空き家を売却するときには、相続登記費用や譲渡所得税などの諸費用がかかることも押さえておきましょう。