住宅ローンにおける組み方のひとつとして「オーバーローン」があります。
頭金を用意できない方にとっては魅力的な組み方ですが、注意点を押さえておかないと失敗してしまうかもしれません。
そこで今回は、住宅購入を検討している方に向けて、オーバーローンとは何か、注意点やリスクをご紹介します。

住宅購入で押さえておきたい「オーバーローン」とは

オーバーローンとは、金融機関からの借入額が預金額を上回る状態のことです。
つまり、貸出超過の状態であり、不動産取引では物件以上の価格で住宅ローンを借りることを指します。
住宅購入においては、物件購入費用と諸費用を合わせて借りると、オーバーローンの状態になりやすいのが特徴です。
住宅を購入するときにかかる諸費用は100万円を超えるケースも珍しくないため、オーバーローンの状態になるような高額融資を希望する方も一定数います。
そのようなケースでは、さまざまリスクが想定されるので注意しましょう。
購入物件に見合った融資を受けるためにも、住宅購入で発生する諸費用の内訳は事前に確認しておくことが大切です。

住宅購入でかかる諸費用の内訳

住宅を購入するときに発生する諸費用には、以下のようなものがあります。

●印紙税
●登録免許税
●不動産取得税
●仲介手数料
●火災保険料

物件によっては「頭金不要」としているケースもありますが、そのようなときでも諸費用は必要です。
原則として、諸費用は現金一括払いとなっています。
一般的には物件購入価格の6〜10%が諸費用となっているので、あらかじめ大まかな金額を把握しておくと良いでしょう。
たとえば、4,000万円の住宅であれば、240万～400万円を諸費用として現金一括で支払う必要があります。

フルローンとの違い

フルローンとは、物件価格と同額の融資を受けることです。
オーバーローンとの違いは、諸費用を自己資金で用意するかどうかにあります。
フルローンでは購入時に発生する諸費用を自分で用意しなければなりませんが、オーバーローンとは諸費用を含めた借り入れです。
よく似た言葉として混同しやすいため、事前にそれぞれの意味や特徴を把握しておきましょう。

住宅購入で押さえておきたいオーバーローンの注意点

オーバーローンには、いくつか注意点が存在します。
住宅ローンを結ぶときは、注意点やリスクを考慮して契約しないと、余計な費用を負担するなど失敗する可能性が高いでしょう。
住宅ローン契約で後悔しないために、オーバーローンの主な注意点を3つご紹介します。

注意点①売却はローン残高以上の金額が必要になる

オーバーローンの状態で物件を購入し、その後すぐに手放さなければなかったときには、ローン残高以上で売らないと借金が残ってしまうケースがほとんどです。
原則として、オーバーローンは「住宅代金＋諸費用」の形で借り入れをおこなっているため、購入時の価格で売却してしまうと、諸費用分の清算ができません。
そのようなケースでは、住宅を売った後にもローン返済をおこなう必要があります。
収入が減ったり、仕事を失ったりして家を手放すときは、売却価格に注意が必要です。
売り出し価格は基本的に売主が設定できるので、オーバーローンの状態ではある程度高めの金額を設定する必要があるでしょう。
相場や住宅の状況を考慮しながら、より良い条件で売却できるように戦略を練っていくことをおすすめします。

注意点②諸費用分の金利が高い

契約する金融機関によっては、住宅ローンとは別枠で諸費用分を融資するケースがあるので注意が必要です。
住宅ローンは一般的に金利が安く設定されていますが、諸費用ローンのケースでは金利が高めに設定される傾向にあります。
想定より高い返済額となってしまい、毎月の返済負担も重くなるのが注意点です。
住宅購入で融資を検討している方は、諸費用分の金利差についてもあらかじめ確認しておく必要があります。

注意点③将来的な売却がしにくい

オーバーローンの状態は、将来的な売却が困難です。
一般的に、住宅ローンを組んで購入した不動産には抵当権が設定されます。
抵当権とは、ローン返済が滞ったときに金融機関がその物件を売却してお金を回収できる権利のことです。
この権利は住宅ローンを完済しないと抹消できないため、オーバーローンの状態では売却が不利になるでしょう。
買手がなかなか見つからず、売却期間が長引く可能性もあります。
売却期間が長引くと、固定資産税や維持費などの諸費用も多くかかるので注意が必要です。
スムーズに売却をしたいなら、住宅ローンを返済してオーバーローンの状態を解消する必要があります。

住宅購入で押さえておきたいオーバーローンのリスク

オーバーローンは、借入時だけでなく借入期間中にもリスクがあるので注意しなければなりません。
オーバーローンで知っておきたいリスクは、以下の2つです。
それぞれポイントを押さえておき、住宅購入で失敗しないように対策しましょう。

押さえておきたいリスク①金融機関に売却を許可してもらえない

ケースによっては、オーバーローンの状態だと、金融機関に売却を許可してもらえません。
売却によって住宅ローンが完済できないときは、手元資金を用意する必要があります。
手元資金を用意できれば、住宅ローンを完済可能です。
一方、資金の用意が不可能なケースでは、金融機関に残債を回収できないと判断されます。
金融機関が売却を認めてくれないため、家を売りたくても売れない状態に陥るでしょう。
また、借入期間中に返済が滞る可能性があります。
返済不可能となるケースには、会社の倒産やリストラなどさまざまな要因がありますが、そのようなときには任意売却・競売といった方法を検討せざるを得ません。
ただし、売却益より住宅ローン残債が多い状態だと任意売却ができない可能性もあります。
金融機関に売却許可を得られなかったケースでは、不動産を競売にかけてローン残債を返済するのが一般的です。
注意点として、不動産が競売にかけられると、現金や預金を含めた財産が没収されます。
不動産を手放したいときは、オーバーローンの状態を解消できないか、あらゆる方法を検討してみましょう。

押さえておきたいリスク②離婚時の財産分与がしにくい

オーバーローンの状態は、離婚時に財産分与がしにくくなります。
住宅ローン残債が売却予定価格より多いと、不動産に価値が付かず、財産分与の対象に含まれないケースがほとんどです。
不動産を売ったお金を財産分与しようとしても、それができない可能性もあります。
さらに、オーバーローンの状態は売却で不利に働くケースがほとんどです。
売りに出しても買い手が付かず、離婚後もその家にどちらかが住み続けなければならないケースもよくあります。
住宅ローンの返済は離婚が成立しても続くため、購入時のローン契約は慎重におこなう必要があるでしょう。
とくに共有名義での住宅購入は、トラブルに発展しやすくなっているので注意が必要です。
オーバーローンの状態で住宅を購入するときには、あらゆるリスクを想定するのが失敗を避けるポイントです。

まとめ

オーバーローンとは、金融機関からの借入額が預金額を上回る状態のことです。
注意点として、購入後すぐの売却はローン残高以上の金額が必要になる可能性が高いでしょう。
オーバーローンの状態で住宅を購入すると、売却できないリスクや財産分与がしにくいリスクがあります。