不動産売却時に消費税が課税されるケースは？非課税のケースや注意点も解説

普段の買い物には消費税が計上されていますが、大きな金額がやりとりされる家や土地の売買をおこなった場合にも課されるのでしょうか。
この記事では、不動産売買において課税対象になるケースや、非課税になるケースを解説します。
不動産売却時の注意点も解説するので、家や土地の売却を検討中の方は参考にしてください。

不動産の売却時に消費税が課税されるケース

消費税は、所得税や住民税のように消費者が納めるのではなく、消費者が負担した税金を事業者が納税する仕組みです。
不動産売却において、どのような場合に税が課されるのか、おもなケースを解説します。

不動産会社に支払う仲介手数料

これは、事業者が対象の税金であるため、基本的に個人が住宅を売る場合には課税対象になりません。
しかし、売却を不動産会社に仲介依頼した場合は、その仲介手数料に税が課されます。
不動産会社が課税事業者であるためです。
宅地建物取引業者が得られる報酬の額は、令和元年に改正されています。
売却価格に対して、200万円以下の部分には5.5％、200万円超400万円以下の部分には4.4％、400万円超の部分には3.3％を乗じた金額が上限とされました。
この報酬に税金を加えた金額が実際に支払う仲介手数料です。
あくまで上限額であるため、この金額以下でも問題はありませんが、上限額が提示されるケースがほとんどです。
仲介手数料の値引きを希望する際は、契約前に交渉しましょう。

司法書士への報酬

家や土地を売却する際には、新しい所有者への所有権移転登記をおこなわなくてはなりません。
この手続きにかかる費用は、買主が負担するのが一般的です。
売主は住宅ローンを完済したときに、不動産に設定されていた抵当権を抹消する手続きをおこなう必要があります。
抵当権抹消登記をおこなう際は、専門家である司法書士に依頼するのが一般的です。
このとき、司法書士に支払う報酬には税が課されます。
司法書士報酬は、5,000円〜2万円程度が相場であるため、税金を含めると5,500円～2.2万円程度が実際に支払う金額です。
司法書士報酬以外に登録免許税が1件につき1,000円かかりますが、もともと税金であるため対象にはなりません。

住宅ローンの一括繰り上げ返済手数料

住宅ローンの残債がある場合は、すべて支払ってからでないと、不動産の売却はできないのが原則です。
住宅ローンを利用するにあたって、融資した金融機関が対象の物件に抵当権を設定しており、担保になっているためです。
そのため、家や土地を売って得られる利益や自己資金を返済に充てて、住宅ローンの残債を一括で返済する必要があります。
一括返済する際の手数料の相場は、金融機関によって異なりますが、固定ローンの場合で3万円〜5万円、それ以外は3,000円〜5,000円が相場です。
この金額に税が課され、合計した金額を支払います。
インターネットを利用して返済できるシステムを導入していて、手数料が安く設定されている場合もあり、条件によって手数料は異なります。
一括返済する予定のある方は、金融機関に確認してみましょう。

不動産の売却時に消費税が非課税のケース

家や土地を売る際に、消費税がかからないケースを解説します。

土地の売買

土地は消費されるものではないとの考え方から、一般的に土地の取引に消費税はかかりません。
売主が個人か事業者かを問わず、土地には課税されないと定められています。
不動産会社に依頼して、建物と土地を合わせて売る場合には、建物の部分にのみ税が課されます。
ただし、土地を駐車場や地下車庫として利用している場合は、土地ではなく設備として評価され、税が課される対象になる点には注意しましょう。
庭木や石垣など、土地に定着しているものを一体として売る場合も非課税の対象です。
ただし、見えない形で消費税が含まれている場合もあります。
土地を整地する際の造成工事がおこなわれた場合、工事費用は課税対象であるため、工事の施工会社が納税します。
しかし、土地の価格には税金を含めた費用が上乗せされており、結果的に土地の購入者が税金を支払う仕組みになっているためです。

個人が建物を売却するケース

消費税の対象とされるには、日本国内の取引であり、売ったり貸したりで商品やサービスの提供があり、対価を得ているのが条件です。
くわえて、事業活動である点も挙げられます。
したがって、会社員などの事業者ではない個人が建物を売却する場合は非課税です。
買い手からすると、課税事業者である不動産会社などの仲介で家を買うより、個人から直接買ったほうが節約できます。
ただし、個人でも消費税が課されるケースがある点には注意が必要です。
住むための建物ではなく、家賃収入を目的とした投資用物件の売却では、税を課される対象になる可能性があります。
不動産投資により、個人であっても課税事業者とみなされると、居住用以外の物件の売却代金に消費税がかかります。
居住用物件とは、自宅やセカンドハウス、別荘などの人が住むための建物です。

不動産売却時の消費税に関する注意点

不動産を売却する際の消費税に関する注意点として、税抜き・税込みの確認や、税率の確認が必要である点、事業者でも納税を免除される場合がある点を解説します。

税抜きか税込みかを確認する

商品やサービスの価格は、税込表示が義務付けられており、不動産価格として表示されているのは、消費税を含んだ金額です。
これに対して仲介手数料は、表示されている総額ではなく、税金を差し引いた売却価格に手数料の割合を乗じて計算します。
不動産売買では取り扱う金額が大きく、消費税も高額になるため、提示される金額が税抜き価格か税込み価格かを把握しておきましょう。
認識を間違うと、予算に影響が生じてしまいます。

課税されるタイミングの税率を確認する

不動産の売買で消費税が適用されるタイミングは、物件の引き渡しのときです。
消費税率が改正される場合には、改正日の前日までに引き渡しがおこなわれたかで適用される税率が異なります。
2024年時点での税率は10％ですが、政策によって変更される可能性があります。
取引をおこなう際には、現行税率と、改正の予定がないかを確認しておきましょう。
税率を乗じる元の金額が高額であるため、税率が変わると大きな差が生じます。

免税事業者には課税されない

消費税を納める対象は、事業者に限られているため、事業者に該当しない個人が売却する際には課税されません。
ただし、すべての事業者が対象となるわけではありません。
事業者であっても、2年前の売上高が1,000万円以下の場合は、免税事業者として扱われます。
法人や個人事業主で、資本金が1,000万円未満であり、事業を始めたばかりで2年経っていない場合も、基準期間がないため免税事業者になる決まりです。
その間の売上高が1,000万円以下であっても、特定期間中の売上高が1,000万円を超えると、超えた期間から課税事業者になります。
個人事業主の特定期間は、その前の年の1月1日から6月30日までの期間です。
法人の場合は、1年前の事業年度が開始されてから6か月間を指します。

まとめ

不動産の売却で消費税がかかるのは、仲介手数料や司法書士報酬、住宅ローン残債の一括返済手数料などです。
非課税になるおもなケースには、土地の売却や個人がおこなう売却などが該当します。
提示された料金が税込みか税抜きかを把握したうえで予算を立てましょう。
こうした費用面を明確にしておくことで、予想外の出費を防ぐことができるため、スムーズに売却手続きが進められます。