不動産売却にかかる税金の種類は？節税方法について解説

これからマイホームを売ろうと考えているものの、どれほどの税金がかかるのか不安に感じる方は多いでしょう。
土地や建物のように数千万円規模の取引になると、課税額も高額になるので、あらかじめ把握しておくと安心です。
この記事では、不動産売却における税金の種類をお伝えしたうえで、節税方法についても解説します。

不動産売却にかかる税金の種類

所有している土地や建物を売るときは、公的文書の作成や売買取引のタイミングで課税の対象となります。
不動産の取引価格に応じて変動するものが多数あるため、それぞれの仕組みを知っておくと安心です。
ここでは、不動産売却時にかかる税金の種類をまとめます。

印紙税

印紙税とは、売買契約書を作成するときに課税の対象となるものです。
売主と買主がそれぞれ売買契約書を所有するので、基本的には自分たちが保管するための書類に対して税金を納める仕組みです。
課税額は、契約書に記載されている金額に応じて200円〜20万円になります。
なお、契約金額が1万円未満であれば非課税、契約金額が記載されていない場合は一律200円です。
平成26年4月1日から令和6年3月31日までの期間は、印紙税の軽減税率が適用されていたものの、その後も改正がおこなわれ、令和6年4月1日から令和9年3月31日まで軽減措置が延長されています。
適用期間や税率の詳細については、国税庁などの公的情報源を参照してください。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産の売買取引で利益が出たときに課税の対象となります。
所有権を持つ土地や建物の売買代金から購入費用や諸費用を差し引いて、プラスになった部分を譲渡所得と呼び、その譲渡所得に対して税金が加算される仕組みです。
売買取引が成立した翌年2月16日から3月15日の確定申告の期間中に、譲渡所得の計算をして納税額の申請と納税を済ませます。
様々な特例を利用できるのであれば、節税効果が高くなるため、確定申告と同じ時期に申請を済ませるようにしてください。

住民税

住民税とは、譲渡所得税と同様に、不動産の売買取引で利益が出たときに課税される仕組みです。
確定申告をした内容に応じて、数か月遅れて各地域の自治体から納税通知書が送付されるので、期日内に納税を済ませるようにしてください。

登録免許税

登録免許税とは、第三者の買主に所有している土地や建物を引き渡すときに課税の対象となります。
不動産の物件や所有者の情報は、法務省の登記簿に保管されており、情報に変更があればその都度アップデートが必要です。
売買取引が成立すれば、所有権が売主から買主に移転されるので、公的に土地や建物を所有している証明をするためには、所有権移転登記と抵当権抹消登記をおこなわなければなりません。
所有権移転登記にかかる登録免許税は買主、抵当権抹消登記にかかる登録免許税は売主が負担するケースが多いです。

不動産売却における譲渡所得税の計算方法について

譲渡所得税を算出するためには、正確な計算が必要になります。
少しでも納税額を抑えるなら、取得費の情報を正しく集めるだけではなく、特別控除を活用するのがポイントです。
ここでは、譲渡所得税の計算方法と特徴について解説します。

計算方法

譲渡所得税の計算方法として、譲渡所得から取得費と特別控除額を差し引いたうえで税率を掛けます。
譲渡所得は所有している土地や建物の取引価格、取得費は土地や建物を買ったときの価格、特別控除額は減税措置を受けられる数値を指します。
印紙税や登録免許税はもちろん、仲介業者に支払う仲介手数料も計上可能です。

取得費が分からない場合

先祖代々相続されている物件など、取得費が把握できない売主も出てくるでしょう。
取得費を証明する手段がどうしても見つからない場合は、取引価格の5％を基準にします。
つまり、1,000万円の物件であれば、取得費は50万円という計算になるため、大幅に譲渡所得額が高くなる恐れがあるので注意が必要です。
譲渡所得が高くなるということは、納税額も高くなると考えられます。
節税を検討するなら、取得費に関する書類は丁寧に保管し、家中を探してでも見つけたほうがメリットは大きいです。

特別控除

特別控除は、数多く用意されていますが、おもに国や自治体が設定している控除があります。
3,000万円ほど控除を受けられる場合もありますが、細かく適用要件が設定されているので、まずは自分が利用できるかどうかを確認する必要があります。
適用できれば、譲渡所得税と住民税がゼロになる可能性がありますが、それでも特例を申請するために確定申告は必須なので注意が必要です。

税率

譲渡所得税を計算するときの税率は、所有期間によって変動します。
長期譲渡所得（所有期間が5年を超える場合）であれば20.315％、短期譲渡所得（所有期間が5年未満）ならば39.63％が適用されます。
所有期間の基準日は、売買取引が成立した年の1月1日です。
所有期間が5年に満たない場合は、約2倍の納税額になってしまうので、すぐに現金化しなければならない理由がないなら、販売時期をずらしてみるのも良いでしょう。
また、将来的に不動産価値が上昇する可能性も踏まえ、税率だけでなく市場動向を見極めることが重要です。

不動産売却で節税するためのコツ

数千万円規模の不動産を売却すると、必然的に課税額が高くなります。
そこで、少しでも納税負担を軽減するためには、いくつかのポイントを押さえましょう。
ここでは、不動産売却で節税するためのコツを解説します。

購入額を証明する書類の用意

土地や建物の取得費が分からないと、取引価格の5％が譲渡所得の計算で反映されます。
わずか5％しか反映されなければ、譲渡所得額が高くなってしまうので、購入額が分かる書面の用意はとても大切です。
購入した時期が昔の場合は、保管先を思い出せなくて困っている方も多いでしょう。
もし、売買契約書が見つからないならば、通帳の引き落とし記録などを手掛かりにして税務署に相談してみてください。

売却のタイミング

不動産の価値は、市場の動向によって変動します。
現在は売り手市場といわれる時期が続いており、マンションを中心に不動産価格は高騰を続けています。
しかし、この状態がいつまで続くかは予測が難しく、販売時期を先延ばしにすると価値が暴落する可能性も否定できません。
また、税金は所有期間に応じて課せられるため、今の物件の所有期間が5年未満ならば、販売時期をずらすと税率を大幅に下げられる点がメリットです。
約2倍もの差があるので、取引価格が高額な土地や建物の場合は、反映される納税額もさらに大きくなります。

適用できる特例

不動産の売買取引で使える特例は、非常に多くの種類があります。
それぞれで年齢や適用期間などが異なるため、各自治体のホームページなどで概要をチェックするのがおすすめです。
なかでも節税効果が高いとされる特例には、3,000万円の控除や軽減税率の特例、長期譲渡所得税に関連する特例などがあります。
自分で判断するのが難しいときは、税理士や税務署など専門家に相談すると見落としを防げて安心です。
なお、特例を利用して納税額がゼロになったとしても確定申告は必要です。
確定申告をしないと特例が適用されず、結果的に納税額が増えてしまうので気を付けましょう。

まとめ

不動産のように数千万円規模の財産を売却するときは、その分の課税額も大きくなります。
税金の種類によって課税方法や納税のタイミングが異なるため、正しく把握して納税漏れがないように注意することが大切です。
所有期間や特例の適用状況によっては、大幅に節税効果を高められるかもしれません。
必要に応じて専門家にも助言を求め、スムーズな売却と納税手続きを進めましょう。