不動産売却における確定申告とは？必要書類と申請期間を解説

「土地や建物を売ったあとの税金はどうやって申請すれば良いの？」と気になっている方は多いでしょう。
会社員や公務員だと馴染みがないかもしれませんが、不動産売却で譲渡所得が発生したら、翌年に自己申告しなければなりません。
こちらの記事では、確定申告とはなにかお伝えしたうえで、必要書類と申告期間について解説します。

確定申告とは

確定申告とは、毎年1月1日から12月31日の1年間で発生した所得に対する税金を計算して申告する手続きです。
会社員や公務員の給与所得は、毎月の給与から天引きされた分を勤務先がまとめて納税してくれるので、個人が申告や納税をする必要はありません。
しかし、土地や建物を売ったときに発生した所得は、勤務先が把握できない部分になるため、会社員や公務員であっても、自分で手続きが必要です。
ここでは、確定申告が必要なケースと申告の流れについて解説します。

譲渡所得がでた場合

売買取引の金額から取得費と売却費、特例控除額を差し引いてプラスになれば、譲渡所得が発生している状態になるので課税対象です。
売買取引が成立した翌年2月16日〜3月15日の期間中に、譲渡所得税の申告と納税をします。
会社員や公務員であっても、譲渡所得の部分に関しては、勤務先が管理できる範囲を超えているので、自分で申告しなければなりません。

損失がでた場合

売買取引の金額から取得費と売却費、特別控除額を差し引いてマイナスになれば、損失が発生している状態になるので、課税対象外です。
譲渡所得税と住民税が非課税になるため、とくに申告するものはありません。
ただし、特別控除額を適用させたため、譲渡所得がゼロもしくはマイナスになっているのであれば、非課税でも確定申告が必要です。
特例を適用させるための申請をしなければ、減税措置は受けられないからです。
もしも、期日内に特例の申請が完了しなければ、減税の優遇措置が受けられなくなり、高額な税金の支払い義務がのしかかる恐れがあります。

申告の流れ

まずは、必要書類を集めて、減税の優遇措置が受けられる特例があるかをリサーチします。
集めた書類に記載されている数字や特例の控除額を用いて納税額を計算したら、申告書や内訳書を作成します。
ここで記入方法を間違えると再提出の対象になり、受理される時期が遅くなるので、国税庁のフォーマットと照らし合わせながら、ミスのないように作成しましょう。
続いて、売買取引が成立した翌年2月16日〜3月15日の期間中に、税務署あてに必要書類をまとめて提出すれば完了です。

不動産売却後の確定申告で用意する必要書類

不動産を売却したあとの納税手続きでは、複数の書類を用意して税務署に提出します。
役所から取り寄せる書類のほかにも、源泉徴収票やマイナンバーなどのすでに持っているものもあるので、一つずつ確認しましょう。
ここでは、確定申告で用意する必要書類について解説します。

申告書

国税庁のホームページを通じて、フォーマットをダウンロードできます。
さらに、同じサイトから書き方・お手本なども見られるので、記入ミスが発生しないように照らし合わせながら、作成するようにしてください。
土地や建物の譲渡所得は、分離課税制度が採用されているので、独立させて所得計算・申告をおこないます。
国税庁のホームページのほかにも、最寄りの税務署や市役所などの窓口からも書類を受け取れます。

譲渡所得の内訳書

売却する不動産の所在地・取引価格・取得費・譲渡費用など、譲渡所得の計算に用いる数値を記載します。
売買取引が成立したら、国税庁のホームページや税務署などで入手できる書類です。
同じ書類を国税庁のホームページからダウンロード可能なため、早いうちから準備を進めるのであれば、自分で取得してしまいましょう。

売買契約書のコピー

取得時と売却時の売買契約書のコピーを用意します。
コピーがなくても税金の計算はできますが、取得費用が取引価格の5％として計算しなければならないので、納税負担が大きくなるのが一般的です。
節税効果を高めるためにも、売買契約書は厳重に保管しましょう。

取得費と譲渡費の証明書

仲介手数料・不動産取得税・登記費用・測量費用・印紙税など、土地や建物を取得するために発生した出費はすべて計上できます。
計上するためには、証明できる領収書のコピーが必要です。
これらの準備がなくても税金の計算はできますが、計上できる項目が少なくなるため、納税負担が大きくなる可能性が高いです。

登記事項証明書

引き渡しする土地や建物の所在地・所有者・抵当権などの基本情報がすべて記載されています。
法務局の窓口では1通600円、法務局のオンライン請求では1通500円で書類の発行ができます。
オンライン請求のほうが少しだけ費用を安く抑えられるので、おすすめです。

本人確認書類

マイナンバーカード・在留カード・運転免許証など、本人を証明するために必要です。
原本ではなく、コピーをしたうえで、申告書などの書類に同封して税務署に提出します。
なお、オンラインで税金の申請をするのであれば、コピーは必要ありません。

源泉徴収票

会社員や公務員などの給与取得者に限っては、源泉徴収票に記載された情報を提示しなければならないため、あらかじめ用意が必要です。
個人事業主の場合は、源泉徴収票が発行されないため、提示する必要はありません。

不動産売却における確定申告の申告期間と申告場所

土地や建物を売ったときには、譲渡所得税・復興特別所得税・住民税が課税されます。
3種類のうち売買契約を締結した翌年に申告が必要になるのは、譲渡所得税のみです。
ここでは、譲渡所得税の申告期間と申告場所について解説します。

申告時期

譲渡所得税の支払いや特例の申請をする場合、売買取引が成立した翌年2月16日から3月15日までの丸1か月間が申告時期です。
2024年1月の売買取引も2024年12月の売買取引も、申告時期は2025年2月16日から3月15日までになるので、忘れないように準備を進めなければなりません。
とくに、申告時期の終わりごろには税務署の窓口も混雑するので、相談するまでの待ち時間が長くなったり提出に間に合わなくなったりする恐れがあります。
もし、申告期限に間に合わないと感じたら、税務署や税理士に相談し、必要書類の作成をサポートしてもらうのも有効です。
事前に問い合わせをしておくと、手続きに関する詳細なアドバイスを受けられます。
申告時期に不安があれば、窓口や郵送での提出をする代わりに、オンラインシステム（e-tax）の利用をご検討ください。

納税時期の違い

売買取引が成立した翌年2月16日から3月15日までの期間に申請や納税するのは譲渡所得税です。
同じく譲渡所得が発生すると課税される住民税は、提出された譲渡所得税の金額で決まります。
個人事業主などの普通徴収なら申告した年の5月以降、会社員や公務員などの特別徴収なら、勤務先が給料から天引きして納付する仕組みになっています。

納税手続きをおこなう場所

譲渡所得税の申告・納税場所は、最寄りの税務署です。
オンラインシステム（e-Tax）の利用は、自宅やオフィスから24時間のいつでも手続きができるのが大きなメリットです。
ただし、2月15日から3月16日の期間は税務署の窓口が混雑するので、余裕をもって準備を進める必要があります。
もしも、窓口の受付時間に出向くのが難しいのであれば、オンラインシステムや郵送を活用しましょう。

まとめ

不動産売却で利益が出たら、譲渡所得税の計算をして確定申告をする必要があります。
譲渡所得が発生しなければ、申告手続きをする必要はないものの、特例を利用したうえで非課税になっているのであれば、必ず申告をしなければなりません。
翌年2月16日から3月15日は税務署の窓口が混雑するので、余裕をもって準備を進めたりオンラインシステムを活用したりしましょう。