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マイホームを購入する場合、多くの方が利用するのが住宅ローンです。
しかし、住宅ローンがもし返済できない場合にはどのようなリスクがあるのか、知らない方も多いかもしれません。
そこで今回は、住宅ローンが返済できないとどのようなリスクがあるのか、返済できない場合の救済措置や間違った対処法をご紹介します。

住宅ローンの返済ができない場合のリスク

住宅ローンの返済ができない場合、さまざまなリスクが発生します。
ここからは、住宅ローンの返済ができない場合のリスクについてご紹介します。

信用情報に影響する

住宅ローンの返済が滞ると、個人信用情報機関に記録されるリスクがあります。
返済の遅延が発生すると、まず信用情報機関に遅延情報が登録されます。
1か月分の支払いが遅れた場合でも、信用情報に履歴が残ることがありますが、すぐに返済し、その後正常に返済が続けば問題はありません。
しかし、3か月以上滞納する、または1か月分の滞納を繰り返す場合は、注意を要する事態と見なされるおそれがあるため、注意が必要です。
個人の信用情報に滞納履歴が繰り返し記載されると、信用度が低下し、クレジットカードの審査に落ちる、新たな借り入れができないなどの影響が生じる可能性があります。

競売にかけられる

住宅ローンを滞納して1～2か月すると督促状が届き、そのあとさらに3～4か月経過すると、銀行から「催告書」が届きます。
催告書には、期日までに滞納している住宅ローンの元金、利息、遅延損害金を支払わないと「期限の利益の喪失」について記載されています。
期限の利益の喪失とは、住宅ローンを分割して返済する権利を失い、一括返済を求められることです。
6か月が経過すると「期限の利益喪失」を告げる通知が届き、一括返済ができない場合は競売手続きが進むリスクがあります。
金融機関や保証会社が競売の申し立てをおこなうと、対象の不動産が差し押さえられ、自由に売却できなくなります。
競売の申し立てから数週間で競売開始が決定されると、債務者に「競売開始決定通知」が届き、所有者の意思に関係なく物件が売却されるリスクがあるため、注意が必要です。
また、競売は相場の50％～70％で売却されることが多く、競売にかけても住宅ローンの返済ができないおそれがあります。

遅延損害金を支払う必要がある

競売後は、遅延した損害に対して「遅延損害金」を支払う必要があります。
返済日の翌日から、遅延している元金に対して年14.0％の利息が課されます。
返済の遅延が長くなるほど負担が増加するため、注意が必要です。
遅延損害金の計算方法は、以下のとおりです。

●遅延損害金＝遅延している元金×14.0％÷365×遅延日数
また、金融機関によっては、利息が14.6％のケースもあります。

住宅ローンが返済できない場合の救済措置

住宅ローンが返済できない場合の救済措置について知っておくと、苦しくなる前に手を打てるかもしれません。
ここからは、住宅ローンが返済できない場合の救済措置についてご紹介します。

早めに金融機関に相談する

住宅ローンの返済ができない可能性が出てきた場合は、できるだけ早く金融機関に相談しましょう。
住宅ローンは、1日でも滞納すると個人信用情報機関に記録されます。
さらに滞納が続くとブラックリストに載り、今後クレジットカードが作れなくなったり、ローン審査が厳しくなったりするなど、影響が大きくなります。
早期に金融機関に相談すれば、返済額の調整や返済期間の延長など、救済措置を提案してくれる可能性があるでしょう。
延滞によるリスクを避けるためにも、一刻も早い相談が重要です。

返済条件の変更

住宅ローンが返済できない事情によっては、返済条件の変更を受ける救済措置が受けられる可能性があります。
以下のような事情がある場合は、金融機関に相談してみましょう。

●会社の倒産が原因で解雇された
●リストラによって転職または退職した
●給与・ボーナスをカットされた

また、自営業の場合は、以下のような事情も考慮されます。

●業績不振によって倒産した
●親会社の倒産の影響を受け連鎖倒産した
●受注減少により収入が減った

救済措置の内容や条件は金融機関によって異なるため、まずは相談することをおすすめします。
救済措置の例としては、返済期間の延長や元金据え置き期間の設定があります。
返済期間の延長は最長15年で、収入倍率が4倍以下、月収が「世帯人数×6,400円」以下で、条件変更により支払いを継続できる方が対象です。
元金据え置き期間は最長3年で、上記の条件にくわえて、失業中または収入減少割合が20％以上の方が対象となります。
据え置き期間中は元金の支払いが免除され、利息のみの支払いとなります。

住宅ローンが返済できない場合の間違った対処法

住宅ローンが返済できない場合に間違った対処法をしてしまうと、手遅れになってしまう可能性があります。
ここからは、住宅ローンが返済できない場合の間違った対処法についてご紹介します。

消費者金融から借り入れる

住宅ローンが返済できない場合、消費者金融から借り入れて返済に充てようとする方もいますが、これは間違った対処法です。
住宅ローンの金利相場は約2％ですが、消費者金融の金利は15％以上であるため、一時的には住宅ローンの支払いができても、最終的には借金がさらに増えてしまいます。
結局、消費者金融への返済も滞り、状況がさらに悪化し、最終的にはマイホームを競売にかけるしかなくなるケースもあります。
住宅ローンの支払いができないと、焦って資金を調達しようと考えがちですが、消費者金融からの借り入れは避けましょう。
また、消費者金融ではなく、親やきょうだいなどから借金をする方もいます。
しかし、収入が減少したり、会社が倒産したりするなどの理由で住宅ローンが返済できない場合、一時的に借金をして返済しても、原因が解決しない限り、その後の支払いが滞る可能性が高いです。
身内から借金をすることで、不仲が生じたり、共倒れになったりするケースもあります。
親やきょうだいからの借金には、十分な注意が必要になります。

少ない金額で支払いをする

住宅ローンが返済できない場合に、毎月の支払額より少ない金額で支払いをする方もいますが、これは間違った対処法です。
少しの額でも支払いを継続したい気持ちは大切ですが、住宅ローンは毎月決まった金額を支払うことが原則です。
少ない金額で支払いを続けても、最終的には競売にかけられることになるので、注意するようにしましょう。

何もしない

住宅ローンの支払いができないと分かっていながら、何もしないのも間違った対処法です。
「どうせ競売にかけられる」と考えて何もしないで放置してしまう方もいるかもしれません。
しかし、競売にかけられても残りの金額は返済し続ける必要があり、負担がさらに重くなる可能性があります。
競売にかけられる前に、金融機関に相談して適切な対処をおこないましょう。

まとめ

住宅ローンの返済ができない場合のリスクには、信用情報に影響する、競売にかけられる、遅延損害金を支払う必要があるなどがあります。
住宅ローンの返済ができない場合、早めに金融機関に相談して、返済条件の変更などの救済措置を受けることがおすすめです。
住宅ローンの返済ができない場合の間違った対処法として、消費者金融から借り入れて返済に充てる、少ない金額で支払う、何もしないなどがあります。

相続が発生すると、葬儀や遺産分割など、さまざまな手続きに追われます。
亡くなった方が遺した財産を引き継ぐ場合は、名義変更や税金の支払いも発生するでしょう。
とくに税金は高額になるケースもあるので、あらかじめ準備が必要です。
今回は不動産相続でかかる税金の種類や計算方法、利用できる控除について解説します。
土地や建物を相続するご予定の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産相続でかかる税金の種類とは？

まずは、不動産相続でかかる税金の種類について解説します。

種類1：登録免許税

種類としてまず挙げられるのが、登録免許税です。
登録免許税は、不動産の登記が必要なときにかかる税金となります。
相続で土地や建物を取得した場合、名義を被相続人から相続人へ変更しなければなりません。
この名義変更の手続きは、相続登記と呼ばれ、申請時に登録免許税がかかります。
相続登記はこれまで任意の手続きでしたが、現在は義務化されているので、忘れずにおこなってください。
ちなみに登記には所有権移転登記や所有権保存登記など、いくつかの種類があり、登録免許税の金額もそれぞれ異なります。

種類2：相続税

相続税も、かかる税金の種類の一つです。
相続税とは、取得した財産の、課税対象となる部分に課せられる税金の種類となります。
相続税は基礎控除額があるので、それを超えると税金がかかる仕組みです。

登録免許税の納税方法

不動産相続における登録免許税の支払い方法は、現金もしくは収入印紙による納税が一般的です。
現金の場合、まずは金融機関にて、登録免許税納付用の納付書を受け取ります。
必要事項を記入して窓口に提出し、登録免許税を支払ってください。
手続きが済んだら領収証書が交付されるので、登記申請書に貼り付けたうえ、登記所に提出します。
収入印紙で納付する場合は、法務局か郵便局、コンビニエンスストアで、必要な金額の収入印紙を購入します。
登録免許税納付用台紙に、収入印紙を貼り付けて提出すれば、納税の完了です。

相続税の納税方法

相続税は、原則現金での一括払いとなります。
相続の開始後、10か月以内に、金融機関などで納付しなければなりません。
申請書の作成や、納めるべき税金の金額の計算も、ご自身でおこなう必要があります。
作成方法や計算方法でお悩みになった場合は、不動産会社に相談すると安心です。
ちなみに平成29年からはクレジットカードでの支払いも可能となりました。
しかし、手数料がかかったり領収書が発行されなかったりといったデメリットがあります。
また、一回の支払いにつき1,000万円未満となることも、注意点の一つです。

不動産相続でかかる税金の計算方法

続いて、不動産相続でかかる税金の計算方法について解説します。

登録免許税の計算方法

登録免許税は、下記の計算方法で算出します。
固定資産税評価額×0.4
固定資産税評価額は、自治体から毎年送付されてくる、税金の納税通知書に記載されています。
評価額は定期的に見直しがおこなわれるので、毎年同じになるとは限りません。
税金を計算する際、記載されている評価額は、1,000円未満を切り捨てます。
登録免許税は、100円未満を切り捨てた金額を支払うことになります。

相続税の計算方法

相続税の計算方法の手順は、下記のとおりです。

●基礎控除額がいくらになるのかを計算する
●課税価格を算出する
●税率をかける

まずは、下記の計算方法を用いて、基礎控除額がいくらになるのかを算出します。
3,000万円＋600万円×相続人の数
相続人が何人いるかによって、基礎控除額は変わってきます。
基礎控除額が把握できたら、次は税金がかかる財産がどのくらいあるのかを計算なさってください。
税金がかかる財産とは、プラスの財産からマイナスの財産を差し引いたものです。
プラスの財産は、土地や建物といった不動産をはじめ、自動車や現金、生命保険などが挙げられます。
マイナスの財産は、未払いの税金や借金、葬儀費用などのことです。
課税される財産が把握できたら、下記の計算方法で課税価格を算出します。
税金がかかる財産の金額×法定相続分
法定相続分は、下記のとおり亡くなった方との関係性によって異なります。

●配偶者なし：子どもがすべて取得
●配偶者と子ども：配偶者2分の1、子ども2分の1
●配偶者と親や祖父母などの直系尊属：配偶者3分の2、親や祖父母3分の1
●配偶者と兄弟や姉妹：配偶者4分の3、兄弟や姉妹4分の1

上記は法定相続分に沿って、遺産をわける場合の割合です。
遺言書があったり、遺産分割協議（財産のわけ方や取得割合を当事者全員で話し合うこと）をおこなったりすることもあります。
相続人全員の合意があれば、取得割合を話し合いで決めることも可能です。
課税価格が算出できたら、その金額に応じた下記の税率をかけて、納税額を算出します。

●1,000万円以下：10％
●3,000万円以下：15％
●5,000万円以下：20％
●1億円以下：30％
●2億円以下：40％

課税価格が高いほど、税率も高くなります。

相続税評価額とは？

取得した財産のなかに、土地や建物などの不動産がある場合、相続税評価額を求める必要があります。
相続税評価額とは、不動産にどのくらいの資産価値があるのかを表す指標です。
現金などと異なり、不動産は立地や築年数、土地の形状やそのときの需要などによって、資産価値が異なります。
そのため、税金を計算する際は、相続税評価額を用いる必要があるのです。
相続税評価額は、一般的に路線価方式で計算します。
路線価とは、道路に対する1㎡あたりの土地の価格のことで、計算方法は下記のとおりです。
路線価×面積
路線価は定期的に見直しがおこなわれ、その結果は国税庁のホームページより確認することができます。

不動産相続でかかる税金を抑えるための控除

最後に、不動産相続でかかる税金を抑えるための控除について解説します。

相次相続控除

利用できる控除としてまず挙げられるのが、相次相続控除です。
相次相続控除とは、一定の期間内に相続が繰り返されたときのための、控除となります。
前回の相続にときに支払った税金の一部を、今回発生した分の税金から、控除できるというものです。
二重に税金を支払うことになると、金銭的な負担が大きくなることから、この制度が誕生しました。
ただし、前回の相続開始から今回の相続の期間が10年以内といった、条件があります。

配偶者控除とは

配偶者控除とは、取得した財産の金額が1億6,000万円以下であれば、非課税となる特例です。
1億6,000万円を超えてしまっても、法定相続分以下であれば、税金はかかりません。
夫もしくは妻が亡くなった場合、継承した財産の金額によっては高額な税金を支払う必要があります。
納税ができないがゆえに、放棄してしまうという事態を防ぐための制度です。

住宅資金贈与制度

住宅資金贈与制度とは、支払った贈与税の一部を、相続税から差し引ける特例です。
贈与のあとに相続が発生すると、税金を2重で支払うことなり、金銭的に大きな負担となってしまいます。
親などから贈与を受けている方は、この特例が利用できる可能性があるので、チェックなさってください。

まとめ

不動産相続で発生する税金は、登録免許税と相続税の2種類です。
相続税の計算方法は複雑ですが、いくつかのステップにわけて計算するとスムーズに算出できます。
条件を満たすと控除や特例が利用でき、税金の負担を軽減することが可能です。

近年、外国人が日本の不動産を所有するケースが多くなっています。
外国人が日本の不動産を所有するときに必要なのが「永住権」ですが、永住権なしでも住宅ローンは契約できるのか疑問に思う方はいるでしょう。
そこで今回は、永住権とはどのようなものか、マイホームの購入で永住権がないときの住宅ローン契約やその対策をご紹介します。

住宅ローンを組むなら知っておきたい「永住権」とは

永住権とは、外国人が在留期間を制限されずに滞在国へ永住できる権利のことです。
この権利は「永住者」といった在留資格に該当します。
在留資格のひとつである「永住権」を取得するためには、以下の条件をクリアしなければなりません。
主な条件は3つあるので、事前に把握しておきましょう。

条件①素行が善良であること

永住権を取得するには、取得者の素行が良好である必要があります。
具体的には、法律や法令に違反していないことが求められます。
滞在国の法律を遵守し、平穏に生活しているかが審査の対象となるでしょう。
なお、スピード違反や駐車違反などの軽微な違反については、通常素行不良と見なされることはありません。
ただし、違反を繰り返す場合は、審査が通らず、永住権を取得できない可能性があります。

条件②独立生計を営むに足りる資産または技能を有すること

永住権取得の審査では、滞在国で生活するための収入やスキルがあるかどうかが一般的に評価されます。
自活できない場合、永住権を取得することはできないため、注意するようにしましょう。
ただし、収入は世帯全体で判断されることがほとんどです。
本人の収入が十分でなくても、配偶者に収入があれば条件を満たし、永住権を取得することができます。

条件③永住が滞在国の利益になると認められること

永住権を取得するためには、滞在国にとって利益があると認められなければなりません。
原則として、10年間の在留が必要であり、税金などの滞納がないかが審査されます。
また、申請者が何らかの感染症にかかっていないかなど、公衆衛生上の問題がないことも条件の一つです。
これらの条件を満たす場合、永住許可申請が可能となり、法務大臣から許可が下りれば永住権を取得できます。

永住権なしでも住宅ローンは契約可能か

結論から述べると、永住権なしでも住宅ローンの契約は可能です。
しかし、永住権なしの状態で住宅ローンに申し込むとさまざまなリスクが伴います。
その理由は、大きく4つあります。
それぞれどのような理由で住宅ローンが組みにくいのか注意点を押さえておきましょう。

理由①国際業務をおこなう金融機関が少ない

永住権がないと住宅ローンが組めないと言われることが多いですが、その理由は国際業務をおこなっている金融機関が少ないことにあります。
多くの金融機関は、融資規定で永住権の取得を条件としているため、永住権なしでは住宅ローンの申し込みすらできません。
日本の金融機関の多くは、国内の地方を中心とした地方銀行や信用銀行、農業協同組合などです。
そのため、永住権なしでの住宅ローン契約はおこなわれていないのが現状です。

理由②マネーロンダリング規制の厳格化

金融庁はマネーロンダリングの規制を強化しています。
これにより、金融機関での海外への資金移動に対する審査が厳格化しています。
そのため、永住権なしでは住宅ローンを組みにくくなり、マイホームを購入できない外国人も一定数存在しているでしょう。

理由③日本語が理解できない可能性がある

住宅ローンは、正式には「金銭消費貸借契約」と呼ばれる非典型契約です。
民法に基づく「消費貸借」を基礎とした契約であり、金融専門用語や法律用語が多く使用されています。
そのため、一般の日本人であっても契約の詳細を正確に把握することは難しいでしょう。
形式的に必要書類が揃っていても、契約者が契約内容を理解していなければ、民法の「意思主義」に基づき、その契約は無効とされるのが原則です。
法律用語や民法の知識を十分に理解している外国人はほとんどいないため、金銭消費貸借契約の適正な成立が難しいと考えられています。
このような理由から、永住権なしでは住宅ローン契約が困難になっています。

理由④債権回収の手続きが煩雑になる

住宅ローンは、契約者が国内に住んでいることを前提に作られた商品です。
永住権なしの外国人に融資をおこなうと、貸付金回収のハードルが高くなり、金融機関にリスクが生じます。
債務者が海外に出国したり、日本語での会話ができなかったりする場合、回収手続きが進まなくなるため、金融機関は融資を拒否することが多いです。
とくに融資金額が大きい場合、永住権なしでは審査を通過できないため、注意が必要です。

永住権なしで住宅ローンを借りるための対策

住宅ローンをスムーズに契約したいなら、永住権を取得する必要があります。
しかし、何らかの事情で永住権が取得できないケースもあるでしょう。
そのようなときは、以下の対策を検討することをおすすめします。
事前に対策をとっておけば、永住権なしでもスムーズに住宅ローンの契約が可能です。

対策①母国に本店がある金融機関を利用する

永住権なしの状態で住宅ローンを契約する場合、母国に本店がある金融機関を利用することを検討しましょう。
母国に本店がある金融機関で住宅ローンを契約すれば、債務者が母国に帰国しても追跡が可能です。
また、母国での延滞履歴や信用情報も調査できるため、永住権なしでも住宅ローンの借り入れが可能となります。
ただし、不動産会社の提携銀行でない場合があることに注意が必要です。
提携銀行でない場合、プライベートローンとして扱われ、ケースによっては本審査後に手付金が没収される可能性があります。
余計な費用を負担したくない場合は、永住権を取得してから住宅ローンの申し込みをおこなうことがポイントです。

対策②配偶者に住宅ローンを組んでもらう

永住権がない場合、配偶者が契約者となって住宅ローンを組む必要があります。
配偶者に十分な収入があれば、住宅ローンをスムーズに契約できるでしょう。
ただし、配偶者が安定した職業に就いていないなど、支払い能力が認められない場合、審査を通過できない可能性があります。
マイホームを購入する際には、契約者に支払い能力があるかを事前に確認しておくことが重要です。

対策③頭金を多く出す

マイホームの購入時に頭金を多く出すことで、永住権なしでも住宅ローンを契約できる可能性があります。
頭金が多いほど、お金を貯める能力があると認められ、住宅ローンの審査がスムーズに通過しやすくなります。
また、頭金を多く出すことで、母国に帰る可能性が低いと判断されることもあるでしょう。
金融機関からの信用を得るためにも、マイホーム購入時にはできる限り多くの頭金を支払うことがポイントです。
ただし、金融機関によっては、永住権がない場合、頭金を多く出しても住宅ローンを申し込めない可能性があります。
永住権なしで申し込める金融機関は限られているため、申し込みには手間や時間がかかる点がデメリットです。
このような対策を講じても住宅ローンを契約できない場合は、永住権を取得することが良い選択肢となるでしょう。

まとめ

永住権とは、外国人が在留期間を制限されずに滞在国へ永住できる権利です。
一般的に住宅ローンは永住権なしでも契約可能ですが、国際業務をおこなっている金融機関は少なく、申し込みすらできない可能性があります。
永住権がないときは、母国に本店がある金融機関を利用したり、配偶者に契約してもらったりと対策しなければなりません。

不動産の所有者が亡くなると、相続人同士で物件をどうするか決めなければなりません。
しかし、ケースによっては事故物件を引き継いでしまう可能性があるので注意が必要です。
そこで今回は、事故物件を相続したときに固定資産税は免除されるのか、計算方法や減額する方法をご紹介します。

事故物件を相続したときに固定資産税は免除されるのか

原則として、事故物件だからといって固定資産税が免税されるわけではありません。
誰も住まないような空き家であっても、不動産を所有している限り固定資産税は発生します。
固定資産税を支払いたくなければ、相続放棄を検討する必要があるでしょう。
相続放棄とは、相続される遺産をすべて放棄する手続きのことです。
借金などのマイナスの財産だけでなく、貯金や不動産といったプラスの財産も放棄しなければならないため、相続放棄の手続きをとるときは慎重に行動する必要があります。
相続放棄を検討したほうが良いケースは、以下の2つです。

故人と疎遠だったケース

故人と疎遠だったケースや遺産と関わりたくないケースでは、事故物件の相続放棄を検討する必要があります。
相続人との関係を考え、トラブルが起きる前に相続放棄してしまうのもひとつの選択肢です。
注意点として、相続放棄をするとすべての財産が引き継げなくなるので、ケースによっては損をするおそれもあるでしょう。
相続放棄をおこなうときは、あらゆるリスクを想定して手続きを進めることが大切です。

相続する物件の資産価値が低く売却が困難であるケース

事故物件を相続したケースでは、資産価値があまり付きません。
将来的な売却が困難になる可能性が高いため、相続放棄を検討したほうが良いケースもあります。
なお、事故物件を相続放棄するときには、物件の資産価値を正確に把握することが大切です。
立地など条件が良い不動産なら、事故物件であっても価格が付く可能性が高いでしょう。
事故物件を相続放棄するかどうかは、将来的な不動産の資産価値で判断するのがおすすめです。

事故物件を相続したときに知っておきたい固定資産税の計算方法

固定資産税は、以下の計算方法で求めます。
固定資産税=評価額（課税標準額）×標準税率（1.4％）
固定資産税評価額とは、固定資産税の基準となる価格です。
土地の公的価格や家屋の時価額を基にして各自治体が計算しています。
この金額は3年に1度見直しがおこなわれ、その時点の地価に応じて価格が決定されるのです。
つまり、地価が安い時期・安い地域は固定資産税が安く、地価が高騰している時期や地域では固定資産税が高くなります。
また、評価額（課税標準額）とは、税額の計算方法で基礎となる金額です。
基本的には固定資産税評価額と同じ金額ですが、土地が軽減税率や優遇措置の対象になっているケースでは一致しない可能性があります。
評価額は「土地」「建物」「償却資産」の3つに分類されるのが一般的です。
それぞれがどのような計算方法で算出するのか、以下で確認しておきましょう。

土地における課税標準額の計算方法

土地の評価額は、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づいて算出するのが原則です。
売買実例価額から当事者間の特殊な事情による期待価格などを除いた、土地本来の価値を適正に反映した価格を基準として計算します。
地目が宅地のケースでは「路線価方式」などを基にして算出するため、国税庁が公表している「路線価図・評価倍率表」でも調べられるのが特徴です。

建物における課税標準額の計算方法

建物の課税標準額は、再建築価格方式によって算出されます。
これは、「同じ建物を同じ土地に建てたらどの程度価格が付くのか」を想定して、現時点での建築価格を求める方式です。
計算式は、以下のとおりとなっています。
家屋の評価額=評点1点あたりの価額×床面積×単位面積あたりの再建築費評点×経年減点補正率
「評点1点あたりの価額」は補正率を指し、家屋の資材費や労務費の地域格差などを反映して算出します。
ただし、建物における大まかな固定資産税は、住宅購入代金の7割に税率をかけた金額であるとされているため、簡単に計算が可能です。

償却資産における課税標準額の計算方法

償却資産は、償却資産を取得した年月や取得したときの価格・耐用年数などを基にして算出します。
算出金額が取得した金額の5％を下回ったケースでは、取得価格の5％に相当する金額が評価額となるのです。
償却資産を取得したのが前年度なのか、前年度以前なのかによって計算方法が異なるので、事前に把握しておくと良いでしょう。
前年中に取得した資産のケースでは、以下が計算式となります。
取得価額×｛1－（減価率÷2）｝
前年度以前に資産を取得したケースの計算式は、以下のとおりです。
前年度評価額×（1－減価率）
減価率は資産の劣化を数字で表したもので、各自治体のホームページに記載されている「耐用年数に応ずる減価率表」を見ると確認できます。
築年数が経っている空き家は資産価値が低い傾向にあるため、売却が困難になるでしょう。
また、特定空家に指定されるリスクもあるので、早めの売却がおすすめです。

事故物件の固定資産税を減額する方法

事故物件の固定資産税を減額したいときは、以下の方法を検討する必要があります。
それぞれがどのような方法か、具体的な内容を見ていきましょう。

固定資産税の減額方法①：長期優良住宅リフォームをおこなう

長期優良住宅リフォームとは、既存住宅の性能を向上させるリフォーム工事です。
耐震性や省エネ性などのリフォームを対象としており、補助金・減税制度の支援を受けられます。
一定のリフォーム工事をおこなって長期優良住宅の認定を受けたケースでは、リフォーム後に支払う家屋の固定資産税が一定額減税されるのです。
120㎡相当分までは3分の2減額されるため、大幅な節税効果が期待できるでしょう。
たとえば、120㎡の住宅で建物評価額が750万円のケースでは、通常「750万円×標準税率1.4％=10万5,000円」の固定資産税が発生します。
長期優良住宅の認定を受ければ、ここに軽減税率3分の2をかけて、7万円の節税が可能です。
認定条件として、床面積が50㎡以上280㎡以下でなければならないので、事前に不動産の条件を確認しておきましょう。

固定資産税の減額方法②：農地で評価額を計算する

そもそも固定資産税とは、所有している建物や土地から発生する利益に応じた負担として支払う税金です。
そのため、生み出される儲けがほとんどないケースでは、免税あるいは減額の対象となります。
土地を所有しているときは、課税標準の合計額が30万円未満なら免税可能です。
たとえば、課税標準額が10万円の農地を2つ所有していたとしても、合計で20万円のため固定資産税はかかりません。
ただし、土地と建物は別々に固定資産税が計算されます。
そのため、土地の固定資産税が免税・減額されたケースでも、建物分の税金は支払わなければなりません。
事故物件を引き継いだときには、空き家になるリスクが高いため、所有していると無駄に固定資産税がかかってしまう可能性があります。
不要な事故物件を相続したときは、早急に売却を検討したほうが良いでしょう。

まとめ

固定資産税は空き家であっても、毎年発生するため注意しなくてはなりません。
固定資産税を計算するには、課税標準額に標準税率をかける必要があります。
事故物件の固定資産税を減額する方法として、既存住宅の長期優良住宅リフォームを検討すると良いでしょう。

不動産売却を考えはじめたら、所有する物件の価値を知るうえで、知識を備えておきたいものに固定資産税評価額があります。
一般的に、不動産評価額といえば、固定資産税評価額を指しますが、どのように計算されるものなのか、ほかの評価額との違いなど疑問も感じられるでしょう。
そこで今回は、固定資産税評価額の概要や計算方法、固定資産税評価額以外の土地評価額について解説します。
不動産売却をお考えの方は、ぜひ今後の参考にしてみてください。

売却不動産の価値を知る参考になる！固定資産税評価額とは？

評価額にはいくつかの種類がありますが、不動産売却のために価値を知ることを目的とする場合には、固定資産税評価額が参考のひとつとなります。
まずは、固定資産税評価額とはどのようなものなのか、概要から解説します。

固定資産税評価額とは？

不動産売却に取り組む際、不動産評価額がわかれば、売却を検討している不動産の価値を把握することができます。
通常、不動産評価額は、固定資産税評価額を指すことが多いです。
不動産評価額とは、税金や物件の価格を算出する際の基準となる価格です。
いい換えれば、固定資産税評価額は、不動産売却時の価格を知るための参考の一つであり、所有物件の価値を把握する際に役立ちます。
固定資産税評価額の本来の役割は、地方税である固定資産税を計算するための基準となることです。
また、市街化区域内に所有する不動産に課税される都市計画税や不動産購入時にかかる不動産取得税でも、計算の基準とされています。
重要な点は、固定資産税評価額が固定資産の価値を基に算出された額であり、そのまま不動産の売却価格とはならないことです。
土地の場合、固定資産税評価額×70％で計算すると、実勢価格のおおよその目安になります。
実勢価格とは、取引成立時の価格ですが、取引がおこなわれていない場合は、周辺地域の事例や固定資産税評価額が参考となります。

土地と建物で決め方が異なる固定資産税評価額

固定資産税評価額の調査主体は市町村ですが、評価は総務大臣により規定された固定資産評価基準に従っておこなわれ、見直しは3年ごとに実施されます。
固定資産評価基準では、建物の評価は再建築費を、土地の評価は売買実例価格を基に決定されます。
たとえば、木造建物の場合、構造や使用される建築材料などを考慮して再建築費評点数を算出し、そのあと、経過年数に応じた減額補正率を掛けましょう。
計算された点数に、市町村が定めた1点あたりの単価を乗じて、建物の固定資産税評価額が決まります。
一般的に、建物の建築費用が高いほど評価額は高く、築年数が経過するほど評価額は下がるでしょう。
一方、土地の評価は地目ごとに定められた基準に基づいておこなわれます。
地目とは、宅地、田、畑、山林、原野などの分類を指します。
市街地の宅地の評価では、まず用途地域などを基に地域を区分し、そのエリアの指標となる街路を選定しましょう。
街路に隣接する土地の中から標準宅地を定め、その宅地の時価は地価公示価格の約7割を目安に設定されます。
次に、標準宅地の時価に基づいて街路の路線価が設定されるでしょう。
路線価をもとに、それぞれの宅地に奥行価格補正などが適用され、最終的に宅地の評価額が決定されます。

売却不動産の固定資産税評価額は計算可能！調べ方も併せてご紹介

算出は複雑なイメージがするかもしれませんが、固定資産税評価額を求める計算は、自分でおこなうこともできます。
ここでは、不動産売却をする際に知っておきたい固定資産税評価額の計算方法や、調べ方について解説します。

固定資産税評価額の求め方

調査主体である市町村の不動産鑑定士が不動産を確認し、評価を行った価格が固定資産税評価額です。
不動産売却に取り組む際、参考の一つとなる固定資産税評価額は、所有者が毎年支払っている固定資産税から算出することができます。
固定資産税は、課税標準額に標準税率1.4％を掛けることで税額が求められるでしょう。
建物の場合、課税標準額には固定資産税評価額がそのまま適用されます。
宅地の場合、建物とは異なり、固定資産税評価額に特例率を掛けた額が課税標準額となります。
不動産売却時に固定資産税評価額を知りたい場合、「固定資産税÷1.4％」という計算式で求めることが可能です。

固定資産税評価額の確認方法

計算をする以外にも、固定資産税評価額を調べる方法には、次のようなものがあります。
固定資産税の納税通知書
固定資産税評価額を調べる方法として、毎年4月から6月ごろに届く固定資産税の納税通知書を確認することが挙げられます。
納税通知書に同封されている課税明細書を見ることで、売却を検討している不動産の固定資産税評価額を確認することができます。
固定資産評価証明書
課税明細書を紛失した場合、発行手数料が必要ですが、管轄の役所で固定資産評価証明書を交付してもらうことができます。
交付を希望する際は、本人確認書類を準備して、役所で手続きをおこないましょう。
固定資産課税台帳
固定資産課税台帳は、不動産登記簿に記載されている内容に加え、固定資産税評価額も確認できるものです。
書面での発行ではなく、閲覧による確認ができます。
閲覧は役所で、納税義務者本人または委任された方が本人確認書類を持参して手続きをおこなうことで可能です。
ただし、閲覧期間が定められている場合や、手数料の有無が自治体によって異なるため、事前に確認することをおすすめします。

不動産売却で役立つ！固定資産税評価額以外の土地評価額をご紹介

所有する不動産の売却を検討している際、固定資産税評価額のほかにも、土地の評価額はいくつかあるため、それぞれの違いを把握しておくことも大切です。
ここでは、公示地価、基準地価、路線価についてご紹介します。

公示地価

公示地価は、土地の価格を決める不動産評価額の一つです。
国土交通省の土地鑑定委員会が、毎年1月1日時点で全国の標準地の価格を評価し、公表するのが公示価格です。
毎年更新され、公表は3月におこなわれます。
公示地価は、一般的な不動産売却や購入時の指標として、また公共事業のための用地取得の際の参考とされます。
なお、土地の固定資産税評価額は、公示地価の60％から70％程度となることが多いです。

基準地価

都道府県が全国の基準地を評価し、公表される価格が基準地価です。
基準地価の評価は毎年7月1日時点でおこなわわれ、9月に公表されます。
用途は公示地価と基本的に同じであるため、不動産売却時にも参考の一つとなります。
公示地価と基準地価は、調査や公表のタイミングが異なるため、それぞれを比較したり、地価変動を確認したりすることも有効です。

路線価

贈与税などの税金の計算の際に基準となる土地の価格が路線価で、これは国税庁が公表するものです。
一方、都道府県が公表するものは固定資産税路線価です。
一般的に「路線価」といえば、固定資産税路線価ではなく、国税庁が示す相続税路線価を指します。

まとめ

固定資産税評価額の役割は、固定資産税を計算するための基準ですが、固定資産税評価額から計算して土地の実勢価格の目安がわかり、不動産売却でも参考になります。
調べる際には、固定資産税の納税通知書に同封されている課税明細書などで、固定資産税評価額の確認は可能です。
また、不動産売却の際には、公示地価や基準地価も参考としてチェックしておくことがおすすめです。

少子高齢化を背景に、増え続ける空き家は社会的な問題となっています。
所有者にとっても管理負担や固定資産税の支払いが重くのしかかるため、空き家を売りたいと考えている方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、空き家を売りたいと考えている方へ向けて、空き家を現状で売却する方法と更地にして売却する方法、売却時に発生する費用・税金について解説します。

空き家を売りたい！現状で売却する方法

空き家を売りたいと考えたときには、まずは現状で売却する方法を検討しましょう。
ここでは、空き家を現状で売却する方法についてメリットとデメリットを踏まえながら解説します。

現状で売却する方法①中古住宅として売却

空き家の築年数が比較的浅く、建物の状態が良好な場合、中古住宅として売却できる可能性があります。
近年では、中古住宅を安価で購入し、自分の好みにリフォームやリノベーションをおこないたいと考える方が増えています。
築年数がそれほど経過しておらず、構造に大きな損傷がないと判断される場合、現状のままで売り出しても早期に買い手が見つかる可能性があるでしょう。
空き家を中古住宅として売却するメリットは、解体費用などのコストがかからないことです。
また、建物の解体に時間を要しないため、売却手続きを迅速に進めることができます。
しかし、駅から徒歩15分以上かかる、周辺に商業施設がないなど、立地条件が不利な場合、買い手が見つかりにくいことがあるでしょう。
売却に時間がかかると、建物の劣化が進み、資産価値が低下するデメリットもあります。

現状で売却する方法②古家付き土地として売却

空き家の築年数が長く、建物評価額が低くなっている場合、「古家付き土地」として売却する方法は選択肢の一つです。
ただし、築年数が20年を超えた時点で資産価値がゼロになるわけではなく、構造やメンテナンス状況によって評価は異なります。
古家付き土地とは、古い家が建っている「土地」として売却する方法であり、売却価格に建物の価値は含まれません。
この方法は、マイホーム用の土地を探している購入者に訴求することができます。
売主にとっては、建物のリフォームや解体費用をかけずに売却できるというメリットがあります。
一方で、買主にとっても古家付き土地は、条件を満たせば住宅ローンの利用が可能な場合がありますが、建物の状態や金融機関の審査基準によって借入条件が変わることもあります。
ただし、古家付き土地に建っている空き家の解体費用は買主が負担するため、解体費用を負担したくない、またはすぐに建築工事を始められないといった理由で購入を敬遠されることがあるでしょう。
また、解体費用分の値下げを要求されるケースが多く、相場よりも低い価格で売却しなければならない事態になることもあります。

空き家を売りたい！更地にして売却する方法

空き家の築年数が古く、あまりにも老朽化が進んでいるときには建物を解体し、更地にしてから売り出したほうが早く買主が見つかる可能性があります。
ここでは、空き家を更地にして売却する方法について、メリットとデメリットを踏まえながら解説します。

更地にして売却するメリット

空き家を更地にしてから売却するメリットのひとつは、買主が見つかりやすいことです。
古家付き土地のときには、マイホームの建築に際して解体工事をしなければならず、その時間分、建築工事の着手が遅れます。
しかし、土地のみのときにはすぐに建築工事に着手できるので、買主にとっても購入の決断がしやすくなるメリットがあります。
また、土地の状態が確認しやすくなる点も、更地として売却するメリットのひとつです。
古家付き土地のケースでは、目視で地中埋設物の有無などを確認できません。
空き家を解体するときに地中埋設物などが見つかり、買主から損害賠償などを請求されるおそれもあります。
その点、空き家を更地にすれば、土地の状態を調査してから売り出すことが可能です。
土地に何の問題がないことがわかってから売り出せば、買主との間にトラブルが発生するリスクも未然に回避できます。

更地にして売却するデメリット①解体費用がかかる

空き家を解体する際には、100万円以上の費用がかかるという点がデメリットです。
空き家の内部に家具などが多く残っている場合、処分費用が追加でかかります。
また、土地には一定の相場があるため、解体費用を上乗せして売却することはできません。
土地の買主が見つからない場合、解体費用がそのまま赤字としてのしかかるおそれがあります。

更地にして売却するデメリット②固定資産税が上がる

空き家を解体すると、土地に課される固定資産税が上がることがあります。
居住用の家屋が建っている土地には住宅用地の特例が適用され、固定資産税が最大で6分の1に軽減されています。
しかし、更地にすると住宅用地の特例の対象外となり、解体した翌年以降の土地の固定資産税が高くなることを覚悟する必要があるでしょう。
土地を売却できない場合、税負担が重くのしかかるため、更地にするかどうかは慎重に検討することをおすすめします。

空き家の売却時にかかる費用や税金

空き家を売却しても、売却金額のすべてが手元に入るわけではありません。
これから空き家を売りたいと考えているのなら、どのような費用や税金がかかるのかを事前に押さえておくことが大切です。
ここでは、空き家の売却時にかかるおもな税金や費用について解説します。

空き家の売却時にかかる税金①相続登記費用

相続した空き家を売却する際には、まず家の名義を亡くなった方から自分へ変更する「相続登記」をおこなわなければなりません。
不動産を売却できるのは、原則として名義人のみであるためです。
相続登記をおこなう際には、登録免許税として固定資産税評価額の0.4%を法務局に納める必要があります。
たとえば、空き家全体の固定資産税評価額が2,000万円の場合、8万円の登録免許税を納める義務が発生します。
また、申請に必要な書類の取得費用として5,000円～2万円ほどかかるでしょう。
相続登記を司法書士に依頼する場合、別途報酬として5万～8万円ほどの費用がかかる点に注意が必要です。

空き家の売却時にかかる税金②譲渡所得税

空き家を売却して譲渡所得（利益）が発生したときには、譲渡所得税と呼ばれる税金を納めなければなりません。
譲渡所得税とは、所得税・住民税・復興特別所得税の総称で、空き家の所有期間に応じて税率が以下のように異なります。

●5年以内39.63%
●5年越え20.315%

ただし、相続した空き家を3年以内に売却するときには、譲渡所得から3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を使えることがあります。
特例をうまく活用すれば、譲渡所得税を納めずに済むケースは多いため、事前に自身が要件を満たしているかどうかを確認しておきましょう。

空き家の売却時には解体費用がかかることがある

空き家を更地にしてから売却する場合、解体費用を負担する必要があります。

解体費用の相場は一概にはいえませんが、木造で坪3万～4万円、鉄骨造で坪3万～5万円、鉄筋コンクリート造で坪4万～8万円です。
築年数が古い空き家では、アスベスト除去工事などが必要となり、解体費用が高額になる場合も少なくありません。
そのため、まずは現状のままで売却できないか検討することをおすすめします。

まとめ

空き家を現状で売却すると解体費用などがかからないメリットがありますが、建物の状態や立地が悪いときには買主がなかなか見つからないかもしれません。
空き家を更地にしてから売却すると、買主が早く見つかる可能性が高まる一方で、解体費用がかかる点がデメリットです。
また、空き家を売却するときには、相続登記費用や譲渡所得税などの諸費用がかかることも押さえておきましょう。