売却に伴い、古い家の解体をおこなう際は、どのくらいの解体費用がかかるのかご存じでしょうか。
解体することによりデメリットが生じることがあるため、解体する前に相場や注意すべき点を把握しておくと良いでしょう。
そこで、家の解体費用の相場や解体の流れ、解体のデメリットについて解説します。
不動産売却で家の解体をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

売却前に知っておきたい家の解体費用の相場とは？

売却する家が古い場合、解体してから家を売りたいと考えている方もいらっしゃるでしょう。
古い家を売り出すよりも、解体して更地にしたほうがスムーズに売却できるというメリットはあるものの、解体には解体費用がかかることを忘れてはいけません。
ここでは、家の解体費用の相場と、解体費用を決める要因、その他の費用について解説します。

解体費用の相場

解体費用の相場は、家の構造や広さによって異なります。
たとえば、一戸建てに多い30坪の家を解体する際は、以下のようになります。

●木造住宅：100～150万円
●鉄骨造：150～200万円
●鉄筋コンクリート（RC）造：180～300万円

もっとも解体費用が安いのは、解体がしやすい木造住宅です。
反対に、もっとも解体費用が高いのは、解体に手間がかかる頑丈な鉄筋コンクリート造です。
ただし、上記は一般的な目安であり、実際はさまざまな要因によって解体費用は決まります。

解体費用が決まる要因

家の解体費用が決まる要因は、前述した構造にくわえ、おもに立地や付随工事、解体業者によって変わってきます。
たとえば、建物が隣地と近い場合や、重機が侵入できない狭い土地、隣接する道路が狭いといった場合は、通常よりも解体費用が高くなる傾向にあるでしょう。
さらに、浄化槽やブロック塀、フェンスなどがあれば、その撤去費用もかかります。
そのほかにも、解体を依頼する業者によっても費用はバラバラです。
このように、解体費用は構造だけでなくあらゆる要因をもとに決定されます。

解体時にかかるその他の費用

その他のかかる費用としては、廃棄物処理費用や整地費用、諸経費がかかることがあります。
古い家は、有害物質のアスベストが使用されていることがあり、解体時に特別な処理が必要になるため、別途費用がかかることがあります。
また、解体後にガラスや木材片などが落ちている場合は、それらを取り除き、地面を平らな状態にするための費用が必要です。
さらに、工事車両の駐車代や挨拶回りに必要な粗品、交通誘導員など必要に応じて費用がかかります。

売却に伴う家の解体費用の見積もり以降の流れ

家の解体をおこなう際は、まずは専門業者にどのくらいの解体費用がかかるのか見積もりをしてもらいましょう。
その際は、実際に現地で建物の構造や重機が通れるかなどの現地調査がおこなわれます。
現地調査の結果に基づき、見積もり金額が提示され、それに合意できれば解体工事へ進む流れになります。
ここからは、見積もり以降の流れを見ていきましょう。
一般的には、以下の流れに沿って工事は進みます。

●解体準備
●解体工事
●廃材処理・整地

これらを流れに沿って、詳細を解説します。

流れ①：解体準備

見積もり金額に合意すると、業者と契約し解体に向けた準備をおこなっていきます。
解体準備では、スムーズに工事を進めるためにも、まずはご近所へ工事の案内と挨拶回りをおこなわなければなりません。
その際は、解体工事をする旨、作業内容、期間などを解体業者から説明します。
挨拶回りが済めば、電気やガス、水道などを停止し引込線の撤去を依頼しましょう。

流れ②：解体工事

解体準備が済んだら、解体工事に進みます。
解体工事では、足場を組み立て、騒音やホコリがご近所の迷惑にならないよう、防音シートで覆います。
次におこなうのは、建物内部（内装）の解体です。
断熱材や建具、設備機器、家具などを解体していきます。
次に、家を支える柱や梁、屋根を解体し、最後にコンクリートの基礎を掘り起こし撤去する流れです。
このように、解体工事では、足場養生をおこない、内装解体をしてから最後に建物自体を解体します。

流れ③：廃材処理・整地

解体工事で出た廃材は、そのままにしておくわけにはいかないため、処分が必要です。
建築廃材をガラス、木、コンクリートなどに分別し運び出して処分します。
次に、土地を平らに綺麗にする整地工事をおこなっていきます。
その際は、地中に基礎の破片のコンクリートガラが残っていないかをしっかり確認し、問題がなければ整地工事をおこない完了です。
このように、解体工事が済むと廃材搬出をおこない、地中確認をしてから整地をすることで、すべての工事が完了する流れになります。
なお、整地にかかる費用は、土地に何もない状態の場合は、1㎡あたり500円前後となります。
しかし、地盤改良および木々の伐採が必要な場合は、1㎡あたり3万円ほどになるので注意しましょう。

売却前に家の解体をおこなうデメリット

家の解体をおこなうことは、古い家を売却するよりもスムーズに売れるメリットが得られます。
しかし、解体することでデメリットが生じるケースもあるため注意しなければなりません。
解体後に後悔しないためには、デメリットをしっかり把握してから判断することをおすすめします。
ここでは、売却前に家の解体をおこなうデメリットを解説します。

デメリット①：税金の負担が増える

家を解体して更地にすると、固定資産税や都市計画税といった税金の負担が増える可能性があるため注意しなければなりません。
土地の上に建物が建つ場合は、固定資産税や都市計画税の優遇措置が設けられています。
固定資産税の場合は、200㎡以下の部分は、課税標準額の6分の1に軽減され、200㎡を超える部分に対しては、課税標準の3分の1に軽減されます。
都市計画税の場合は、200㎡以下の部分は、課税標準額の3分の1に軽減され、200㎡を超える部分は、課税標準の3分の2に軽減されるのです。
建物を解体してしまうと、これらの優遇措置は適用外となってしまうため、税金の負担が大きくなる点がデメリットといえるでしょう。

デメリット②：再建築不可となる可能性がある

解体予定の家を建設したときは問題がなくても、現行の建築基準法では再建築不可となるケースがあります。
たとえば、旗竿地のような形状の土地は、接道義務を満たしていないケースも多く、再建築不可となる可能性が高くなります。
その場合は、家を解体してしまうと、新しく建物が建てられなくなる可能性があるため注意が必要です。
そのため、家を解体する際は、再建築不可とならないか確認してから判断するようにしましょう。

デメリット③：解体費用がかかる

前述したように、家を解体するには、高額な解体費用がかかります。
この解体費用は、たとえ更地にして売却したとしても、回収できるとは限りません。
そのため、解体する際は、結果的に損をしてしまわないか慎重に検討する必要があります。
また、古い家を安く購入して自分でリフォームをしたいという買主もいるため、解体の必要があるか不動産会社と相談しながら進めると良いでしょう。

まとめ

一般的な木造住宅の場合は、解体費用に最低でも100万円以上必要なケースも多いといえます。
また、建物の構造だけでなく立地などによっても解体費用は変動しやすく、アスベストなど特別な処理が必要な場合は、さらに費用の負担が大きくなることがあります。
さらに、解体することで固定資産税などの負担も増えるため、慎重に判断することが大切です。

空き家を所有しているものの、劣化が進むことから活用できないか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
空き家の活用方法の1つとして注目されているのが、レンタルスペースとして貸し出す方法です。
そこで、空き家のレンタルスペースとはなにか、活用方法や注意点を解説します。
空き家を所有しており、活用したい方はぜひ参考になさってください。

空き家の活用に最適？レンタルスペースとは

近年は、車や自転車などをシェアして利用するサービスが増えてきています。
そこで、空き家もレンタルスペースとして活用する方法が注目されてきているのです。
ここでは、レンタルスペースについて見ていきましょう。

レンタルスペースとは

レンタルスペースとは、空いたスペースを貸し出すサービスのことです。
どのようなスペースであるかは、明確に定義されておらず、空き家や事務所の1室、マンションなどさまざまな空間が提供されています。
多目的に利用することが可能で、提供されている大半が「時間貸し」の形態がとられております。
従来は、レンタルスペースといったら不動産賃貸という概念しかありませんでした。
つまり、居住用、事務所用、店舗用として利用に制限がかけられており、貸し出せる単位も1か月などが大半でした。
一方で、現在のレンタルスペースは「1時間でいくら」など、時間単位で料金が発生する形です。
そのため、貸し会議室や、撮影スペース、パーティーなどさまざまな目的で使用することができます。

レンタルスペースは空き家の有効活用におすすめ

昨今は、空き家のまま放置される物件が増えてきています。
これらの空き家は、犯罪リスクや倒壊リスクなどをもたらす恐れがあり、空き家問題として懸念されています。
そこで、空き家問題を解決するのに最適な方法が、レンタルスペースです。
空き家をそのままの状態にしておくよりも、スペースを必要としている方に貸し出すことで、有効活用することができます。
スペースを求めている方は意外と多いため、数時間でも借りられれば助かるといった声もあります。
このように、空き家をレンタルスペースとして活用する方法は、今後さらに拡大していくと考えられるでしょう。

レンタルスペースとしての空き家の活用方法

空き家をレンタルスペースとして活用する方法は、多岐にわたります。
ここでは、レンタルスペースをどのような形で活用できるのか、具体例を見ていきましょう。

活用方法①ギャラリー

1つ目は、ギャラリーとして活用する方法です。
個人の作品を披露する場をお得に利用できないか、探している方もなかにはいるでしょう。
レンタルスペースは時間貸しで借りられるため、1日のみ、土日のみなど短期間に開催されるギャラリーと相性が良いといえます。
机やイスなども貸し出せるように配慮すれば、一定の需要が期待できるでしょう。

活用方法②ワークショップ

2つ目は、ワークショップに使う方法です。
現代では、昔のような近所付き合いをはじめ、地域と関わる機会も減ってきています。
そこで、昨今は、地域のコミュニティを復活させようとする個人や団体も増えてきているのです。
住民同士が触れ合う機会をつくり、子どもから高齢者までが楽しめるイベントや企画が開催されています。
レンタルスペースであれば、交流を深める場として有効活用できるでしょう。
ワークショップ会場やコミュニティの場として活用すれば、地域の活性化も期待できます。

活用方法③ハウススタジオ

3つ目の活用方法は、ハウススタジオとして利用する方法です。
時間単位で利用できるレンタルスペースは、写真や動画撮影との相性も良いといえます。
撮影には、多くの機材やスタッフを収容できる余裕が必要です。
空き家のレンタルスペースなら、近隣からの苦情なども防ぎやすいため、心配することなく利用することができます。
また、自宅だと思うようなシチュエーションをつくるのが難しい場合でも、レンタルスペースであれば飾りつけを工夫すれば、好みの雰囲気に合わせることが可能です。
日用品であふれている自宅とは異なり、整理整頓、清掃されているレンタルスペースであれば、生活感がないのも魅力的なポイントといえます。

活用方法④パーティー

4つ目の活用方法はパーティーです。
大人数でパーティーやお祝いをおこなう場合、ある程度のスペースが必要になります。
空き家であれば、必要な広さに合わせてスペースを選ぶことができるため、一定の需要が期待できます。
キッチンなどの料理ができる環境が整えてあれば、利用者から人気が出る可能性があるでしょう。
このように、レンタルスペースは、さまざまな場面で活用できるため、空き家の活用を検討している方にはおすすめです。

空き家をレンタルスペースにするときの注意点とデメリット

空き家をレンタルスペースとして有効活用することは、メリットとして大きい一方で、注意すべき点もあります。
ここでは、空き家をレンタルスペースにするときの注意点やデメリットを解説します。

注意点①集客方法を考えておく

空き家をレンタルスペースとして活用する場合は、事前に集客方法を考えておくことが大切です。
レンタルスペースとして始めても、誰にも予約してもらえないのでは意味がありません。
そのため、まずはお客さんに知ってもらう方法を見つける必要があります。
集客方法としては、SNSを活用して呼びかけたり、サイトを立ち上げてアピールしたりするのも、1つの方法といえるでしょう。
また、レンタルスペースに特化したマッチングサイトに登録しておけば、より集客できる可能性があります。

注意点②セキュリティ面も管理する

空き家をレンタルスペースとして活用するには、セキュリティ面も考えておく必要があります。
とくに、鍵の受け渡しについては、どのような方法が良いのか、しっかりと決めておかなければなりません。
郵便ポストやキーボックスなどでは、セキュリティ面に不安があるでしょう。
そのため、スマートロックや電気錠を検討してみることをおすすめします。

注意点③定期的に清掃と片付けが必要

レンタルスペースを使用後に片付けや清掃をおこなってもらうことは、規約として設けるのが一般的です。
しかし、利用者によって清掃の仕方や片付ける度合いは、それぞれ異なります。
そのため、ご自身で定期的に清掃や片付けなどの管理が必要になるでしょう。
仮に、空き家が遠方にある場合は、清掃員を雇うなどのように、第三者の存在も検討することをおすすめします。

注意点④利用規約を作成しておく

レンタルスペースは、面識のない第三者に貸し出すサービスです。
そのため、想定外の事態が発生する可能性が十分に考えられるでしょう。
たとえば、設備の汚損、ごみの処理、備品の破損や紛失、迷惑行為、無断キャンセルなどです。
このような不測の事態により、損失を被らないためにも、利用規約やキャンセルポリシーを作成しておくことをおすすめします。
また、そのうえで利用者に提示し、サービスの利用には承諾が必要になることをしっかりと説明しておくことが大切です。
ただし、利用規約などの作成には、専門的な知識が必要なため、弁護士などにサポートしてもらいながら進めましょう。

まとめ

レンタルスペースは、時間貸しでスペースを第三者に貸すサービスで、空き家の有効活用にもおすすめです。
たとえば、ギャラリーやワークショップ、ハウススタジオといった活用方法が考えられます。
ただし、集客方法やセキュリティ面などの工夫が必要になること、また定期的に清掃が必要になる点に注意しましょう。

不動産を購入する場合、預貯金などで資金を準備する以外に住宅ローンを利用することがあります。
しかし、住宅ローンにはさまざまな種類があるため、初めての不動産購入をお考えの方にとっては選び方が悩みの種となるかもしれません。
そこで今回は、不動産購入時に選べる住宅ローンの種類と選び方のポイントのほか、住宅ローン金利について解説します。

不動産購入時に選べる住宅ローンの種類

不動産購入時に選べる住宅ローンには、大きくわけて3つの種類があります。
それぞれに異なる特徴がありますので、具体的な内容をチェックしてみましょう。

民間融資

住宅ローンのなかでもよく目にするのが、民間の金融機関が提供している民間融資です。
民間融資の融資元としてメジャーなのは、都市銀行や地方銀行といった金融機関です。
また、生命保険会社や住宅ローン専門会社が民間融資をおこなうこともあります。
民間融資の特徴といえるのが、金融機関ごとに工夫されたサービス内容です。
定期預金の利用で金利が優遇されるものや、関連会社が提供する買い物が割り引きになるものなど、金融機関ごとに魅力あるサービスが用意されています。

公的融資

公的融資とは、公的機関が提供している住宅ローンです。
具体的には、独立行政法人勤労者退職金共済機構による財形持家転貸融資や、独立行政法人住宅金融支援機構による財形住宅融資が公的融資に該当します。
こうした住宅ローンは会社員を対象としたもので、財形貯蓄を1年以上続けていて残高が50万円あることなどが利用条件です。
また、地方自治体が主体となる自治体融資も、公的融資のひとつです。
ただし、自治体融資はおこなっている自治体が限定されるほか、融資の内容もさまざまであることは注意点となります。

協調融資

公的機関である住宅金融支援機構と民間の金融機関がタッグを組んで提供しているのが、フラット35に代表される協調融資です。
フラット35の特徴は、最長で35年間にわたって金利が変わらないことにあります。
また、窓口となる金融機関によって金利・手数料に差があることも、フラット35の特徴です。
さらに、フラット35には保証料が不要となるため、コストを抑えて住宅ローンの借り入れができます。

不動産購入時に住宅ローンを選ぶポイント

住宅ローンには、主体となる融資元がどこかによって異なる3つの種類があります。
実際に住宅ローンを選ぶ場合、いくつかのポイントをチェックすることが大切です。

ポイント①金利

住宅ローンにおける金利とは、借りた金額にプラスされる利子のことです。
金利が高ければそれだけ利子が多くなり、トータルの返済金額も大きくなります。
したがって、少しでもコストを抑えて住宅ローンの返済を続けるならば、金利にこだわることがポイントです。
金利が0.5％上下した場合、一般的な住宅ローンだと総返済額は300万円前後変わります。
金利差による毎月の負担の差は少なくても、最長35年にわたる返済期間においては大きな差が生まれます。
ただし、住宅ローンの金利にはいくつかのタイプがあり、それぞれに抱えるリスクが違うことは注意点です。
金利で住宅ローンを選ぶならば、現時点での金利の安さだけでなく、将来にわたって安定して返済できるかどうかを確認しましょう。

ポイント②返済期間

より多くの資金を住宅ローンで借りる場合、返済期間を長く設定するのが一般的です。
しかし、定年をすぎても返済しなくてはならないような住宅ローンは、あまりおすすめできません。
定年後に住宅ローンの返済が残っていると年金生活のなかから返済を続けることが難しくなり、マイホームを手放さざるを得なくなることがあります。
安定した住まいの確保を考えるならば、定年までに完済できる住宅ローンを選ぶことがポイントです。

ポイント③返済方法

安定した返済を重視する場合、返済方法を確認することが住宅ローン選びのポイントです。
住宅ローンの返済方法には、返済額が一定である元利均等返済と、返済を進めるほどに返済額が減る元金均等返済があります。
元利均等返済は安定した返済ができますが、総返済額が大きくなることがデメリットです。
一方で、元金均等返済は返済を始めた頃の負担が大きいものの、総返済額を減らせることがメリットです。

ポイント④ライフプラン

住宅ローン選びでは、自分と家族のライフプランに合った商品を探すことがポイントです。
具体的には、借入期間が違うフラット35を2つ利用するダブルフラットが、子育て世帯などに合った住宅ローンです。
2つのうち1つのフラット35を35年返済とし、もう片方のフラット35を20年返済とした場合、子どもが大学進学するタイミングで返済負担を減らせます。
このほかに、フラット35には子育て支援型・地域活性化型・リフォーム一体型などがあります。
自分と家族のライフプランに合わせた住宅ローンを選ぶならば、具体的な優遇措置をチェックしてみましょう。

不動産購入時に選ぶ住宅ローンの金利タイプ

住宅ローン選びには、返済期間や返済方法などいくつかのポイントがあります。
なかでも金利タイプは、住宅ローン選びにおける大きなポイントになります。

変動金利型

変動金利型とは、銀行など民間融資のなかでもメジャーな金利タイプです。
変動金利型の特徴は、借り入れ当初の金利自体が低く設定されていて、定期的に金利が見直されることにあります。
金利が見直されるのは半年ごとで、返済額は5年に1度見直されるのが一般的です。
金利が見直され返済額が上がる場合であっても、前回の1.25倍が限度とされています。
この変動金利型のメリットは、借り入れ当初の金利が低く返済負担を減らせることです。
ただし、将来的に金利が上がり続けると、それだけ利息が増えて総返済額が大きくなることがデメリットです。
金利があがるかどうかは市況に左右されるため、リスクのある金利タイプといえます。
変動金利型をおすすめできるのは、将来的な金利上昇リスクに備えて貯蓄ができる方です。

全期間固定金利型

全期間固定金利型とは、最長35年の返済生活において、金利が変わらないものです。
金利自体は事前に決められていて、基本的には変動金利型よりも高めに設定されています。
変動金利型のように定期的な金利見直しの影響を受けないため、返済額が変わらないことが全期間固定金利型のメリットです。
ただし、借り入れ当初の金利が高いことから、変動金利型の金利が下がった場合には損をしたと感じてしまうことがデメリットです。
全期間固定金利型が向いているのは、将来的に教育費などまとまった出費が見込まれる子育て世帯となります。

固定期間選択型

固定期間選択型とは、変動金利型と全期間固定金利型を組み合わせたような金利タイプです。
固定期間選択型は、返済期間のなかで数年から数十年間、金利が変動しない固定期間を設定できます。
固定期間選択型のメリットは、家計が不安定になりがちな時期に金利上昇リスクを避けられることです。
ただし、固定期間が長くなると金利が高くなることは、固定期間選択型のデメリットです。
とはいえ、固定期間が終了した後にはその時点の金利を確認し、変動金利に移行するか固定金利を続けるかを選べることは魅力といえます。
金利タイプを選ぶ場合には、ライフプランと予想される出費を考えたうえで、長期的な返済シミュレーションをおこないましょう。

まとめ

不動産購入時に選べる住宅ローンには、民間融資・公的融資・協調融資の3種類があります。
実際に住宅ローンを選ぶ場合、金利・返済期間・返済方法などのほかライフプランを考えることが大切です。
利用できる金利には変動金利型・全期間固定金利型・固定期間選択型の3タイプがありますので、自分に合ったものを選んでみてください。